«Innen rimelig tid» betyr at du må si fra til selger ganske raskt etter at du oppdaget feilen – ikke nødvendigvis i morgen, men heller ikke om et halvt år. Hvor lang tid som er «rimelig» avhenger av situasjonen, men i praksis regnes ofte rundt to til tre måneder som en øvre grense. Begrepet brukes i avhendingsloven § 4-19 om den relative reklamasjonsfristen.

Et bevisst skjønnsmessig begrep

Loven sier ikke «du har nøyaktig 60 dager». I stedet bruker den uttrykket «innen rimelig tid». Det er gjort med vilje, fordi hva som er rimelig varierer. En enkel, åpenbar feil bør du si fra om kjapt. En komplisert feil som krever grundig undersøkelse av flere fagfolk, kan gi deg litt mer tid.

Likevel: Du skal ikke tøye dette. Mange tror «rimelig tid» betyr måneder og måneder. Det gjør det normalt ikke. Hovedinntrykket fra praksis er at du bør reklamere i løpet av noen uker til et par-tre måneder etter at du oppdaget feilen.

Når starter «klokka»?

Tiden begynner å løpe når du «oppdaget eller burde oppdaget» mangelen. Det er to ledd her:

  • Da du faktisk oppdaget den: Du ser vannflekken, kjenner mugglukten, får håndverkeren til å bekrefte råten.
  • Da du burde oppdaget den: Du kan ikke lukke øynene. Hvis tegnene var tydelige og du ignorerte dem, kan klokka begynne å løpe selv om du «valgte» å ikke forstå.

Eksempel: Henriette merket en fuktlukt i boden i januar, men gjorde ingenting før i juni, da hun endelig sjekket og fant soppen. Her kan «burde oppdaget»-tidspunktet være januar, ikke juni – og da har hun trolig brukt for lang tid.

Du får rom til å undersøke

Samtidig er det rimelig at du får tid til å finne ut hva som faktisk er galt. Hvis du ser et symptom, kan du innhente en faglig vurdering før du reklamerer endelig. Men du må sette i gang undersøkelsen raskt og ikke la saken ligge.

Et godt grep: Send en «nøytral» reklamasjon med en gang du mistenker en mangel («jeg varsler at det kan foreligge en mangel, og kommer tilbake med detaljene etter at en takstmann har vurdert forholdet»). Da har du sikret fristen mens du undersøker videre.

To eksempler – ett som går bra, ett som går galt

Går bra: Oliver oppdager en skjult lekkasje 3. mars. Han bestiller takstmann 5. mars, får rapport 20. mars og sender full reklamasjon 25. mars. Tre uker fra oppdagelse til reklamasjon – klart innenfor rimelig tid.

Går galt: Selma oppdager den samme typen lekkasje 3. mars. Hun «tar det etter ferien», glemmer det, og reklamerer først 10. august – over fem måneder senere, uten god grunn. Her risikerer hun å ha reklamert for sent.

Hva påvirker hva som er «rimelig»?

  • Hvor åpenbar feilen er: Jo tydeligere, jo raskere bør du reagere.
  • Hvor alvorlig den er: Alvorlige forhold krever rask handling.
  • Behovet for undersøkelse: Kompliserte forhold kan gi noe mer tid – men ikke ubegrenset.
  • Om du er forbruker eller profesjonell: En vanlig boligkjøper vurderes mildere enn en proff aktør.

«Rimelig tid» til å reklamere og «rimelig tid» til å velge krav

Det er faktisk to «rimelig tid»-vurderinger i en boligsak, og de blandes ofte sammen:

  1. Reklamasjonen selv: Du må varsle om mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget den.
  2. Hvilket krav du velger: Når du har reklamert, må du også gi beskjed om hva du krever (retting, prisavslag, erstatning, heving) innen rimelig tid (avhl. § 4-19 første ledd).

Du kan altså ikke vente i det uendelige med å bestemme deg for kravet ditt heller. Et godt grep er å si i den første reklamasjonen at du vil komme tilbake med valg av krav når omfanget er kartlagt – og så faktisk gjøre det raskt.

Sammenlign gjerne med håndverkeren som ringer deg

En nyttig huskeregel: Tenk på hvordan du selv ville reagert om en håndverker oppdaget noe galt på jobben din. Du ville forventet en rask telefon eller melding – ikke at de ventet et halvt år. Loven forventer det samme av deg overfor selger. «Innen rimelig tid» er ikke en sovepute, men en oppfordring til å være ryddig og rask.

Unntaket: selger i ond tro

Har selger vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, kan selger ikke påberope seg at du var sen (avhl. § 4-19 tredje ledd). Da spiller «innen rimelig tid» mindre rolle. Men du skal ikke regne med dette unntaket – reager raskt uansett.

Når du har en god grunn til å bruke litt mer tid

Selv om hovedregelen er rask handling, finnes situasjoner der noe lengre tid kan aksepteres:

  • Du måtte vente på fagfolk. Hvis du raskt bestilte takstmann, men det var ventetid, teller det i din favør at du satte i gang umiddelbart.
  • Forholdet var komplisert å forstå. En sammensatt skade der det tar tid å finne årsaken kan begrunne litt mer tid.
  • Du var alvorlig syk eller bortreist over lengre tid. Personlige forhold kan i noen tilfeller forklare en viss forsinkelse.

Men merk: Selv med god grunn bør du sende en nøytral reklamasjon med en gang du mistenker noe. Da slipper du å være avhengig av om grunnen din «holder». Den nøytrale reklamasjonen er din billigste forsikring.

Eksempel: god grunn, men fortsatt smart å varsle tidlig

Petter mistenkte en skjult skade, men trengte tre uker på å få inn en spesialist på grunn av ventetid. Han sendte likevel en kort e-post til selger samme dag han fikk mistanken: «Jeg varsler mulig mangel og kommer tilbake når spesialisten har vurdert.» Da spilte det ingen rolle om de tre ukene i seg selv var «innen rimelig tid» – han hadde allerede sikret fristen.

Slik er du på den sikre siden

  1. Reager med en gang du oppdager noe – ikke vent på «en bedre anledning».
  2. Send en nøytral reklamasjon raskt hvis du må undersøke nærmere.
  3. Dokumentér oppdagelsesdatoen med bilder og notater.
  4. Følg opp med full reklamasjon så snart fagvurderingen foreligger.
  5. Ikke regn dager – sikt på «så raskt som praktisk mulig», ikke «innen fristen».

Kort oppsummert

«Innen rimelig tid» betyr at du må reklamere ganske raskt etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen – ofte regnet som rundt to til tre måneder som en ytre grense (avhl. § 4-19). Begrepet er skjønnsmessig og avhenger av hvor åpenbar og alvorlig feilen er, og av behovet for å undersøke. Det tryggeste er å reagere straks, sende en nøytral reklamasjon hvis du må undersøke nærmere, og dokumentere når du oppdaget feilen.