Hvordan et hjemmelsselskap fungerer i praksis
Når en eiendom eies gjennom et hjemmelsselskap, er det aksjeselskapet — ikke privatpersonen — som står som tinglyst eier i grunnboken. Dersom Live ønsker å «kjøpe boligen», kjøper hun derfor formelt sett aksjene i selskapet som eier eiendommen, og ikke eiendommen direkte. Eiendommen bytter aldri eier i tinglysingsmessig forstand; det er kun eierskapet til selskapet, og dermed den indirekte kontrollen over eiendommen, som endres. Dette kan fremstå som en unødvendig omvei, men har historisk sett vært en utbredt konstruksjon nettopp fordi den sparer partene for dokumentavgift, som i Norge beregnes ut fra eiendommens verdi ved tinglyst overføring av hjemmel. Siden ingen ny hjemmel tinglyses ved et aksjesalg, unngår man avgiften — noe som kan utgjøre en betydelig besparelse ved dyrere eiendommer. Ordningen er mest vanlig ved næringseiendom, men forekommer også for enkelte boligeiendommer, særlig eldre eller spesielle eierkonstellasjoner der en bolig historisk ble lagt inn i et selskap opprettet av andre grunner, som formuesplanlegging. For Live er det viktig å forstå at strukturen i seg selv ikke er ulovlig — problemet oppstår først når selskapet bærer med seg forpliktelser hun ikke er klar over på forhånd.
Den skjulte risikoen: du kjøper mer enn boligen
Det avgjørende Live må forstå, er at når hun kjøper aksjene i selskapet i stedet for eiendommen direkte, overtar hun samtidig alt annet selskapet måtte stå ansvarlig for. Har selskapet gjeld — enten det er lån med pant i eiendommen, ubetalte fakturaer, eller andre forpliktelser — følger denne gjelden med på kjøpernes hånd gjennom aksjene, ikke bare eiendommen i seg selv. Det samme gjelder eventuelle skatteforpliktelser knyttet til selskapets tidligere drift eller til selve aksjetransaksjonen. Dette er en vesentlig forskjell fra et ordinært boligkjøp, der kjøperen kun overtar selve eiendommen og ikke noen form for selskapsrettslig historikk. Selv en tilsynelatende liten postering i selskapets regnskap kan i realiteten representere en forpliktelse som får konsekvenser lenge etter at Live har overtatt aksjene, for eksempel dersom en faktura selskapet trodde var betalt likevel ikke var det. For Live betyr dette at hun bør kreve full innsikt i selskapets regnskap, eventuelle løpende forpliktelser og skattemessige stilling før hun i det hele tatt vurderer å gå videre med kjøpet — en ordinær tilstandsrapport på boligen er langt fra tilstrekkelig i en slik handel. Grunnen til at risikoen er så mye større enn ved et ordinært boligkjøp, er rett og slett at hun juridisk sett kjøper et helt selskap med sin egen historie, ikke bare et bygg.
Hva Live bør undersøke og kreve før kjøp
Live bør få gjennomført en grundig selskapsrettslig og regnskapsmessig gjennomgang («due diligence») av hjemmelsselskapet før hun signerer noe som helst, ikke bare en teknisk tilstandsvurdering av selve boligen. Det bør avklares om selskapet har noen form for gjeld, om det er inngått avtaler som følger med selskapet videre, og hvordan et eventuelt fremtidig videresalg vil arte seg skattemessig for henne som ny eier av aksjene. Hun bør også undersøke om selve boligen har noen heftelser tinglyst direkte på eiendommen, uavhengig av selskapsstrukturen, siden slike heftelser følger eiendommen og ikke forsvinner bare fordi eierskapet organiseres gjennom et selskap. I praksis bør Live be om innsyn i selskapets siste årsregnskap, eventuelle noter til regnskapet, og en oversikt over alle avtaler selskapet er part i, ikke bare de som direkte gjelder eiendommen. Det kan også være lurt å be om skriftlig bekreftelse fra selger på at det ikke foreligger kjent gjeld utover det som fremgår av regnskapet, selv om en slik erklæring alene ikke fjerner risikoen. Jo eldre og mer sammensatt selskapets historie er, desto grundigere bør gjennomgangen være.
Bør Live gå videre med kjøpet?
Et hjemmelsselskap er ikke i seg selv ulovlig eller uvanlig, men det egner seg dårlig for en kjøper som ønsker en enkel og oversiktlig handel. Dersom Live velger å gå videre, bør hun bruke advokat med erfaring fra denne typen transaksjoner, siden en vanlig kjøpekontrakt for bolig ikke dekker de selskapsrettslige forholdene som følger med. Prisen bør også gjenspeile den ekstra risikoen og kompleksiteten hun påtar seg sammenlignet med et ordinært boligkjøp med direkte tinglyst hjemmel. Live bør også tenke over sin egen fremtidige exit: dersom hun en dag ønsker å selge boligen videre, vil hun mest sannsynlig igjen måtte selge den gjennom aksjer i selskapet fremfor et ordinært salg av eiendommen, noe som kan gjøre boligen mindre attraktiv for enkelte kjøpere som ikke ønsker å sette seg inn i en slik struktur. Dette bør hun ta med i vurderingen av om kjøpet totalt sett er verdt det, selv om den umiddelbare besparelsen på dokumentavgift kan virke fristende der og da.
Kort oppsummert: - Et hjemmelsselskap eier eiendommen; «salg» av boligen skjer ved at aksjene i selskapet selges. - Ordningen sparer dokumentavgift, siden avgiften kun påløper ved tinglyst hjemmelsoverføring. - Kjøper overtar samtidig eventuell selskapsgjeld og skatteforpliktelser i selskapet. - Full gjennomgang av selskapets økonomi og forpliktelser er nødvendig — ikke bare en teknisk boligsjekk. - Husk at et fremtidig videresalg trolig også må skje gjennom aksjer, noe som kan påvirke boligens attraktivitet.