Hjemmelshaver forklart: hvorfor det betyr noe

Hva er en hjemmelshaver?

Ordet kommer fra tinglysingsloven. Etter § 14 har bare den grunnboken utpeker som eier, eller som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død, grunnbokshjemmel som eier. Grunnboken er registeret over fast eiendom, og den føres av Kartverket. Den som står oppført der som eier, er hjemmelshaver.

For et dokument som skal gi deg hjemmel, gjelder et krav til innholdet. Det må enten gi uttrykk for et ubetinget eiendomserhverv, eller det må være tinglyst bevis for at betingelsen for ervervet er oppfylt. Tilsvarende regler gjelder for andre rettigheter, slik at det finnes hjemmelshavere for pant, festerett og servitutter også.

Hjemmel omfatter hele eiendommen. Den som har hjemmel til en eiendom, har også hjemmel til delene, derunder bygninger som er eller blir oppført der, med mindre grunnboken peker ut en annen (§ 15).

Hvorfor det betyr noe: dokumenter krever hjemmel

Et dokument som uttrykker en rettshandel, kan ikke registreres uten at den som utsteder det, har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren (§ 13). Det gjelder skjøte og pantedokument og andre dokumenter som skal binde eiendommen. Står ikke selgeren som hjemmelshaver, kan ikke kjøperen få sitt skjøte registrert.

Reglene har egne varianter. Et tvangssalgsskjøte kan ikke registreres hvis hjemmelshaveren ikke var saksøkt under tvangssalget eller varslet. Et skifteskjøte kan ikke registreres hvis den hvis midler skiftes, mangler grunnbokshjemmel. En dom kan som hovedregel ikke registreres med mindre den er bindende for en som har hjemmel.

Kartverket gir for ethvert tinglyst dokument en attest om tinglysingen og en bekreftet utskrift av grunnboken for registerenheten (§ 11). Utskriften viser hvem som er hjemmelshaver, og hva som hviler på eiendommen. Den som skal kjøpe eller gi lån, bør se den.

Hjemmelen gir også en beskyttelse til andre. Den som i god tro har registrert en rett han fikk av hjemmelshaveren, kan ikke møtes med påstanden om at hjemmelshaverens dokument var ugyldig (§ 27). Unntaket er blant annet falske dokumenter og dokumenter som er ugyldige på grunn av mindreårighet eller tvang.

Hjemmelshaveren er ikke alltid den som egentlig eier

Den som kjøper en bolig og ikke får tinglyst, er eier mellom seg og selgeren, men selgeren er hjemmelshaver til skjøtet er registrert. Det samme gjelder arvinger: rådigheten går over ved dødsfallet, men hjemmelen må ordnes.

Hjemmelshaver og eier kan også være ulike i samboerforhold. Står bare én av dere på skjøtet, er den ene hjemmelshaver. Den andre kan ha et eierkrav, men må godtgjøre det på annet grunnlag. Les mer om å stå på skjøtet alene.

Har noen eid en eiendom i minst 20 år uten å ha hjemmel, kan den som utøver eierrådigheten og skriftlig erklærer å være eier, få hjemmel etter § 38 a. Det forutsetter at han sannsynliggjør 20 års eie, alene eller sammen med sin hjemmelsmann. Registerføreren kunngjør oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en frist på minst en måned. Melder ingen seg, utsteder registerføreren en hjemmelserklæring.

Når hjemmelen er feil eller mangler

Finner registerføreren en feil i grunnboken, skal han rette den (§ 18). Mener du som berørt at grunnboken er uriktig og går ut over din rett, kan du kreve ditt krav om retting tinglyst, hvis du sannsynliggjør retten din eller stiller sikkerhet. Godtgjør du ikke kravet innen en frist registerføreren setter, slettes det som ble tinglyst.

Er det bare en mangel ved utstederens hjemmel, kan registerføreren sette en frist for å få den rettet i stedet for å nekte dokumentet (§ 16).

Kort oppsummert

• Hjemmelshaver er den grunnboken utpeker som eier, eller den som godtgjør at rådigheten gikk over ved eierens død.
• Bare hjemmelshaveren kan utstede dokumenter om eiendommen som kan registreres, med mindre han samtykker (§ 13).
• Hjemmelshaver er ikke alltid den reelle eier. Kjøpere uten tinglysing og samboere som ikke står på skjøtet må bevise rettighetene sine på annet grunnlag.
• Mangler i hjemmelen kan rettes etter en frist (§ 16), og 20 års eie kan gi hjemmel (§ 38 a).