Kan grunneieren si opp jaktleieavtalen før tiden?

Hovedregelen: avtalen binder begge parter

Når en grunneier leier bort jakten på eiendommen sin for en bestemt periode, er det en vanlig avtale mellom to parter. Viltressursloven § 35 har ingen regel om at grunneieren kan si opp en tidsbestemt jaktleieavtale før tiden. Da gjelder alminnelig kontraktsrett.

Hovedregelen i kontraktsretten er at en avtale skal holdes. Er jaktleien avtalt for fem år, er både grunneier og jeger bundet i fem år. Grunneieren kan ikke si opp avtalen bare fordi han angrer, har fått et bedre tilbud fra noen andre eller vil jakte selv.

Dette gjelder uavhengig av om du bruker uttrykket leie, forpaktning eller jaktavtale. Det er innholdet i avtalen og hva partene faktisk er enige om, som avgjør. En skriftlig avtale gir best oversikt, men en muntlig avtale er også bindende.

Når avtalen selv åpner for oppsigelse

Avtalen kan inneholde egne regler om oppsigelse. Det er vanlig å avtale en oppsigelsesfrist, for eksempel at avtalen kan sies opp med tre eller seks måneders varsel, eller at den gjelder ett år av gangen og fornyes automatisk hvis ingen sier den opp.

Står det i avtalen at grunneieren kan si opp i leieperioden, er det avtalen som gjelder. Se etter punkter om oppsigelse, heving og varighet. Se også etter hvem som kan si opp, og om det er krav om at oppsigelsen skal være skriftlig.

Er avtalen tidsubestemt og uten oppsigelsesregler, kan den normalt sies opp med rimelig varsel. Hva som er rimelig, avhenger av hvor lenge avtalen har løpt, hvor mye jegeren har investert og hvordan jakten brukes. Gjennomfører jegeren jaktsesongen hvert år, er det ikke rimelig å si opp midt i sesongen.

Heving ved vesentlig mislighold

Grunneieren kan heve avtalen hvis jegeren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Heving betyr at avtalen avsluttes med øyeblikkelig virkning fordi den andre parten ikke har oppfylt sin del.

Hva som er vesentlig, avgjøres konkret. Eksempler som kan være vesentlig:

• jegeren betaler ikke leien, selv etter påkrav og rimelig frist
• jegeren leier jakten ut til andre uten at grunneieren har samtykket
• jegeren jakter på måter som strider mot avtalen eller mot jaktreglene på en alvorlig måte
• jegeren eller jaktlaget forårsaker gjentatte skader på eiendommen eller forstyrrer drift og beboere

Fremleie av retten til jakt og fangst krever samtykke fra grunneieren etter viltressursloven § 35 fjerde ledd. Fremleier jegeren uten samtykke, er det i strid med loven, og det kan også være et brudd på avtalen.

Før grunneieren hever, bør han varsle jegeren og gi en rimelig frist til å rette opp forholdet. Et mislighold som kan rettes, gir som regel ikke rett til å heve før jegeren har fått mulighet til det. Et mislighold som er alvorlig og ikke kan rettes, kan gi heving umiddelbart.

Heving uten at vilkårene er oppfylt, er selv et mislighold. Grunneieren kan da komme til å måtte erstatte jegerens tap.

Når en avtale er urimelig: avtaleloven § 36

Selv om avtalen ikke åpner for oppsigelse, kan den settes til side eller endres hvis det ville være urimelig eller i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det følger av avtaleloven § 36. Terskelen er høy, og bestemmelsen brukes sjelden for å frigjøre en part som bare har angret.

Aktuelle momenter er hva som er avtalt, hvor ulike partene står, hvordan avtalen kom i stand og om forholdene har endret seg vesentlig. Det kan for eksempel være aktuelt hvis avtalen binder en grunneier i mange år til en lav pris uten noen mulighet til å justere.

Lovens grense på ti år

Viltressursloven § 35 andre ledd sier at retten til jakt og fangst ikke kan skilles fra eiendommen for lengre tid enn ti år om gangen. Avtaler som løper lenger enn ti år, kan derfor ikke regnes som bindende for hele perioden. Den som har avtale om lengre tid, må regne med at ti år er grensen.

Er det jordskifteretten som har bestemt noe annet ved jordskifte, gjelder det. Dette er en regel om hvor lenge en avtale kan gjelde, ikke en regel om at grunneieren kan si opp i løpet av perioden.

Kort oppsummert

• En tidsbestemt jaktleieavtale kan normalt ikke sies opp før tiden, med mindre avtalen selv åpner for det.
• Grunneieren kan heve avtalen ved vesentlig mislighold, for eksempel manglende betaling eller fremleie uten samtykke. Han bør som regel først gi jegeren en frist til å rette opp.
• Avtaleloven § 36 kan brukes til å endre eller sette til side en urimelig avtale, men terskelen er høy.
• Viltressursloven § 35 setter en grense på ti år om gangen for hvor lenge jaktretten kan skilles fra eiendommen.
• Ønsker grunneieren å si opp jaktleieavtalen før tiden uten at avtalen gir adgang, må han bli enig med jegeren.