Gjelder forkjøpsretten når eieren gir hytta til barna sine?
Nei, forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når hytta går over til eierens barn, enten det er gave eller salg. Løysingsrettslova § 8 sier at en forkjøpsrett ikke kan brukes når eiendommen går til ektefelle, livsarving, fosterbarn i samme stilling eller en som de siste to årene har hørt til samme husstand. Unntaket kan ikke settes til side ved avtale når det gjelder bolig og fritidseiendom. Gir eieren hytta til noen andre, for eksempel et søskenbarn, kan forkjøpsretten brukes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Har du forkjøpsrett til en hytte, og eieren gir den til barna sine, vil du kanskje tro at retten din gjelder. Den gjør ikke det, og loven er tydelig på hvorfor.
Regelen i løysingsrettslova § 8
Løysingsrettslova § 8 første ledd sier at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende når eiendommen går over til ektefelle, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, eller til noen andre som de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. En livsarving er et barn eller et barnebarn. Loven sier «går over til», så den gjelder både når hytta gis bort og når den selges.
Etter andre ledd kan paragrafen ikke fravikes ved avtale når det gjelder forkjøpsrett til boligeiendom og fritidseiendom. Står det i forkjøpsavtalen at retten også skal gjelde når hytta går til barna, har den ikke virkning på dette punktet.
Hva som er med, og hva som ikke er det
Barn, barnebarn og ektefelle er rett frem. Stebarn er ikke nevnt, men de kan være omfattet hvis de har hørt til samme husstand de siste to årene, eller hvis de står i fosterbarns stilling. Søsken, nevøer, nieser, søskenbarn og svigerbarn står ikke på listen. Går hytta til dem, kan forkjøpsretten brukes.
En samboer er ikke nevnt som ektefelle, men kan være omfattet gjennom husstandsregelen hvis dere har bodd sammen de siste to årene.
Unntaket gjelder selve overføringen
Regelen sier at forkjøpsretten ikke kan brukes ved overføringen til barnet. Den sier ikke at retten er borte for alltid. Selger barnet hytta videre til en utenforstående, er det et nytt eierskifte som kan utløse forkjøpsretten, hvis retten fortsatt gjelder. Det avhenger blant annet av om den er tinglyst, om 25-årsgrensen i § 6 er passert, og om retten er knyttet til en eiendom eller til en person (§ 7). Er retten personlig og den som har den dør, faller den bort.
Gave til andre enn barn
Gir eieren hytta til en annen, for eksempel et søskenbarn eller en venn, utløser det forkjøpsretten (§ 11). Prisen settes da til vanlig pris, siden gave ikke har noen salgssum (§ 19). Du må sette fram kravet skriftlig innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kunnskap om gaven (§ 12), og kravet rettes mot både giveren og mottakeren (§ 13).
Siv gir hytta til Mia
Siv Aasen eier en hytte. Naboen Arne Lie fikk i 2009 en tinglyst forkjøpsrett til den, avtalt til 25 år, altså til 2034. I 2026 gir Siv hytta til datteren Mia.
Arne kan ikke bruke forkjøpsretten, fordi hytta går til en livsarving. Hadde Siv gitt hytta til nevøen Jon i stedet, kunne Arne krevd å overta. Prisen ville vært vanlig pris, for eksempel fastsatt ved skjønn hvis de ikke ble enige. Arne må i så fall sette fram kravet skriftlig innen seks måneder, mot både Siv og Jon.
Hvis Mia senere selger hytta til en venn i 2030, er det et nytt eierskifte. Da kan Arne bruke retten, så lenge den ikke har gått ut, og så lenge han har holdt fristene.
Gjelder det alle typer eiendom?
Unntaket i § 8 kan ikke fravikes ved avtale når forkjøpsretten gjelder bolig og fritidseiendom. Gjelder forkjøpsretten en annen type eiendom, for eksempel en næringseiendom, kan partene avtale noe annet, siden loven ellers kan fravikes (§ 4). For en hytte betyr det at en avtale om at barna også skal omfattes, ikke har virkning.
Det er heller ikke noe skille mellom gave og salg til barn. Selger eieren hytta til datteren sin til en lav pris, er det et såkalt gavesalg, og forkjøpsretten kan fortsatt ikke brukes. Hva et gavesalg er, står i hva er et gavesalg av bolig.
Slik sjekker du din situasjon
Finn ut hvem som får hytta, og om mottakeren er barn, barnebarn, ektefelle eller en som har bodd i husstanden i to år. Er svaret ja, er forkjøpsretten ikke aktuell ved denne overføringen. Er svaret nei, må du vurdere fristene. Sjekk også avtalen din for varighet og hvem som har retten, og se i grunnboken om den er tinglyst.
Kort oppsummert
- Forkjøpsrett kan ikke brukes når eiendommen går til ektefelle, barn eller andre nærstående som nevnt i § 8, uavhengig av om det er gave eller salg.
- Unntaket kan ikke settes til side ved avtale for bolig og fritidseiendom.
- Søsken, nevøer, svigerbarn og venner står ikke på listen, så retten kan brukes når hytta går til dem.
- Retten kan bli aktuell igjen hvis barnet senere selger til en utenforstående.
- Forkjøpsrett må settes fram skriftlig innen seks måneder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.