Hvorfor banker stiller garantien i utbyggers sted
Det er vanlig praksis i mange byggeprosjekter at utbyggers bank stiller garantien etter § 12 på vegne av utbygger, ofte som en del av den samlede finansieringsavtalen for prosjektet. Dette gir Signe en garantist med solid finansiell styrke, siden banker normalt har en langt sterkere økonomisk stilling enn et enkeltstående utbyggerselskap, som ofte er opprettet spesifikt for det aktuelle prosjektet og har begrenset kapital utover selve byggeprosjektet. At banken stiller garantien kan derfor i praksis gjøre Signes stilling tryggere, ikke svakere, siden garantisten har bedre forutsetninger for faktisk å kunne innfri kravet dersom utbygger skulle gå konkurs. Det endrer imidlertid ikke lovens beløpsmessige rammer for garantien i seg selv — banken overtar forpliktelsen på de samme vilkårene som ellers ville gjelde, ikke på gunstigere eller strengere vilkår. Det er også vanlig at banken stiller garantien som en del av en bredere finansieringsavtale med utbygger, der banken har inngående kjennskap til prosjektets økonomi gjennom sin rolle som långiver. Signe kan derfor til en viss grad legge til grunn at banken har gjort egne vurderinger av prosjektets soliditet før den påtok seg garantiansvaret.
Samme beløpsgrenser, samme begrensninger
Selv om banken er garantist, gjelder fortsatt de samme beløpsmessige begrensningene som ved en ordinær garanti etter § 12. Det betyr at Signe fortsatt bør være oppmerksom på at garantien ikke nødvendigvis dekker hele hennes tap dersom utbygger går konkurs og prisene i boligmarkedet har steget vesentlig siden hun signerte kjøpekontrakten, eller dersom hun har andre indirekte kostnader knyttet til forsinkelse eller mangler som overstiger garantibeløpet. For krav utover det banken dekker som garantist, blir Signe på samme måte som ellers kreditor i konkursboet til utbygger, med den usikkerheten det innebærer for faktisk dekning. Signe bør likevel merke seg at heller ikke en bank er en garanti mot ethvert tap — garantibeløpet er fortsatt begrenset til de samme prosentsatsene som ellers gjelder, uavhengig av hvor solid banken er som garantist, og uavhengig av hvor lang tid en eventuell konkursbehandling tar. Denne begrensningen gjelder uavhengig av hvor lenge byggeprosjektet forsinkes eller hvor mye prisene i boligmarkedet endrer seg i mellomtiden, siden garantibeløpet er knyttet til en fast prosentsats av kjøpesummen og ikke justeres etter markedsutviklingen. Signe bør derfor ikke automatisk anta at hun er fullt ut økonomisk skadesløs bare fordi det er en bank, og ikke et lite utbyggerselskap, som står bak garantien i hennes prosjekt.
Praktisk betydning: hvem Signe skal henvende seg til
Den viktigste praktiske forskjellen for Signe når banken har overtatt garantiforpliktelsen, er hvem hun skal rette et eventuelt krav til dersom noe går galt. I stedet for å forholde seg til utbygger eller et forsikringsselskap utbygger har brukt, skal hun henvende seg direkte til banken som har stilt garantien. Hun bør sørge for å ha garantidokumentet tilgjengelig og lese nøyaktig hvilken bank som er garantist, samt kontaktinformasjonen for å melde krav, slik at hun ikke mister tid dersom en konkurssituasjon skulle oppstå. Signe bør også avklare hvordan hun praktisk skal melde et krav dersom situasjonen oppstår — om det skjer skriftlig, gjennom et bestemt skjema, eller ved direkte kontakt med en navngitt saksbehandler i banken. Det kan være lurt å notere ned denne fremgangsmåten sammen med garantidokumentet, slik at hun slipper å lete etter informasjonen midt i en stressende situasjon dersom utbygger faktisk går konkurs og tiden plutselig blir svært knapp for henne.
Hva Signe bør sjekke i garantidokumentet
Signe bør be om å få garantidokumentet fra banken skriftlig, og kontrollere at beløpet stemmer med lovens normale nivåer på 3 og 5 prosent av kjøpesummen, samt at garantien faktisk dekker hele byggeperioden og reklamasjonsperioden slik loven forutsetter. Er noe uklart eller avvikende fra det som er normal praksis, bør hun ta dette opp med utbygger eller banken før hun eventuelt betaler inn mer av kjøpesummen. Hun bør også sjekke om det er noen frist for å melde krav etter at en konkurssituasjon har oppstått, og be om at fristen fremgår tydelig av garantidokumentet, slik at hun ikke risikerer å miste retten til å gjøre garantien gjeldende på grunn av en oversittet frist. Videre bør Signe merke seg at garantidokumentet normalt bør oppbevares atskilt fra selve kjøpekontrakten, men gjerne krysshenvises til den, slik at det ikke er tvil om hvilket prosjekt og hvilken kjøpesum garantien faktisk knytter seg til, selv om flere år skulle gå før den eventuelt må brukes.
Kort oppsummert: - Når banken overtar garantiforpliktelsen, gjelder i utgangspunktet samme beløpsrammer som ved ordinær § 12-garanti - Normalt nivå er 3 % av kjøpesummen før overtakelse og 5 % etter, i reklamasjonsperioden - Banken som garantist gir ofte tryggere dekning i praksis på grunn av sterkere økonomi enn utbygger - Garantien dekker fortsatt ikke nødvendigvis hele tapet ved høy prisstigning eller indirekte kostnader - Be om garantidokumentet skriftlig og avklar hvem du skal henvende deg til ved krav