Regelen: fravær av en absolutt lovfestet frist
Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelse som sier at et ulovlig tiltak blir lovlig etter et visst antall år, i motsetning til for eksempel foreldelsesreglene i foreldelsesloven som gjelder pengekrav. Dette betyr at kommunen i utgangspunktet har adgang til å forfølge en ulovlighet uansett hvor lenge den har eksistert, så lenge den fortsatt er i strid med regelverket på det tidspunktet kommunen reagerer. Bakgrunnen for dette er at plan- og bygningsloven skal ivareta løpende offentlige hensyn — som sikkerhet, planlegging og allmenne interesser — og disse hensynene svekkes ikke nødvendigvis av at et ulovlig forhold har fått bestå lenge. Samtidig er alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper, som kravet til saklighet og forholdsmessighet, alltid en del av kommunens vurdering når den bestemmer om og hvordan den skal reagere. Det er her tidsmomentet kommer inn — ikke som en absolutt sperre, men som et relevant hensyn i en bredere skjønnsvurdering.
Vurderingen: hvordan alder og passivitet faktisk vektlegges
Når kommunen vurderer om den bør gi pålegg om et gammelt ulovlig forhold, kan den se hen til om den selv har vært passiv over lang tid til tross for at den burde ha oppdaget eller reagert på forholdet tidligere — for eksempel fordi tiltaket var synlig på flyfoto, omtalt i tidligere saker, eller kjent gjennom naboklager som ikke ble fulgt opp. Jo klarere det er at kommunen har hatt reell mulighet og oppfordring til å reagere tidligere uten å gjøre det, desto mer kan dette tale for at et pålegg nå fremstår som uforholdsmessig strengt, særlig hvis eieren har innrettet seg i god tro på at forholdet var i orden. Dette er likevel bare ett moment blant flere — kommunen vil også vurdere hvor alvorlig ulovligheten er i seg selv. Et gammelt tilbygg som mangler formell tillatelse, men som ellers oppfyller tekniske krav, står i en helt annen stilling enn et gammelt tiltak som er i strid med sentrale sikkerhetshensyn eller ligger i et område med sterke vernehensyn, som strandsonen. I sistnevnte tilfeller kan kommunen fortsatt kreve retting selv etter mange tiår, fordi de bakenforliggende hensynene ikke svekkes av tidens gang på samme måte.
Eksempel: Njål og garasjen fra 1970-tallet
Njål kjøpte en enebolig med en garasje som var satt opp på 1970-tallet, tett inntil en gammel kommunal sti, uten at han fant noen byggetillatelse i kommunens arkiv. Da han søkte om å bygge en ny bod ved siden av, oppdaget kommunen garasjens manglende tillatelse og vurderte om den også burde gi pålegg om retting av garasjen. Kommunen fant dokumentasjon på at forholdet hadde vært kjent for kommunen allerede for over 20 år siden, gjennom en tidligere naboklage som aldri ble fulgt opp, og at garasjen ikke var til hinder for stiens bruk i praksis. Kommunen la avgjørende vekt på denne langvarige passiviteten sammenholdt med at ulempen for allmennheten var minimal, og valgte å ikke gi pålegg om retting av garasjen, mens den nye boden ble behandlet som en ordinær byggesak. Hadde garasjen derimot ligget i strandsonen eller vært til hinder for brannvesenets fremkommelighet, er det langt fra sikkert at samme passivitet ville ført til samme resultat.
Hva du gjør i praksis
Oppdager du at en eldre bygning eller et tilbygg på eiendommen din mangler tillatelse, ikke legg til grunn at det automatisk er i orden fordi det har stått lenge — undersøk heller om kommunen har kjennskap til forholdet, og i så fall hvor lenge. Sjekk byggesaksarkivet for eventuelle tidligere klager, tilsyn eller korrespondanse som kan dokumentere at kommunen har vært klar over forholdet uten å reagere. Får du et pålegg om et gammelt forhold, bruk tidsmomentet aktivt i din tilbakemelding til kommunen dersom du kan dokumentere langvarig passivitet, men vær forberedt på at dette bare er ett moment blant flere kommunen vurderer. Vurder samtidig om en søknad om godkjenning i etterkant kan løse saken enklere enn å kjempe mot selve pålegget. Er saken alvorlig, eller berører tiltaket sentrale hensyn som strandsonevern eller brannsikkerhet, bør du få en juridisk vurdering av hvor sterkt tidsmomentet faktisk står i akkurat din sak, siden praksis varierer mye med alvorlighetsgraden.
Kort oppsummert: - Det finnes ingen lovfestet frist som automatisk lovliggjør et gammelt ulovlig byggetiltak - Kommunen kan i prinsippet gi pålegg uansett hvor lenge tiltaket har stått - Lang tids dokumentert passivitet fra kommunen kan telle med i en helhetsvurdering av om pålegg fortsatt bør gis - Alvorlighetsgraden av ulovligheten — for eksempel om den berører strandsonevern eller sikkerhet — påvirker hvor mye tidsmomentet veier - Sjekk byggesaksarkivet for dokumentasjon på kommunens tidligere kjennskap til forholdet før du svarer på et pålegg