Forskjellen mellom hva klausulen sier og hva den faktisk kan brukes til
Det er en viktig forskjell mellom å ha et formelt tvangsgrunnlag i kontrakten, og å faktisk kunne bruke det i en konkret sak. En fravikelsesklausul gir utleier en raskere vei enn en vanlig rettssak dersom vilkårene for fravikelse er oppfylt, men den fjerner ikke kravet om at misligholdet faktisk må være vesentlig for at fravikelse skal kunne gjennomføres. En enkeltstående forsinkelse på noen dager, særlig dersom leien betales før det har gått lang tid og uten at det er et gjentagende mønster, vil normalt ikke utgjøre et vesentlig mislighold i denne forstand. Ordningen med fravikelse uten dom er ment å være en effektiv løsning for de klare og alvorlige tilfellene, ikke et verktøy som skal kunne brukes mot enhver forglemmelse eller enhver forsinket bankoverføring uansett årsak. Klausulens ordlyd om «enhver forsinkelse» beskriver dermed en videre adgang enn det som reelt sett kan gjennomføres når vilkårene faktisk prøves.
Hvorfor slike vide formuleringer likevel skrives inn
Mange fravikelsesklausuler er formulert bredt fordi utleier, eller den som har utformet kontraktsmalen, ønsker et mest mulig vidtrekkende utgangspunkt å vise til dersom det oppstår et betalingsproblem. En bred formulering fungerer også som et virkemiddel i seg selv — den signaliserer strenghet og kan få leietakere til å være ekstra påpasselige med betalingsfrister, selv om formuleringen ikke nødvendigvis ville holdt fullt ut dersom den faktisk ble satt på prøve. Det er ikke uvanlig at slike klausuler er hentet fra standardmaler uten at noen har vurdert nøye hvor langt de faktisk rekker opp mot kravet til vesentlighet. Idun sin utleier medga da hun spurte, at klausulen var kopiert fra en kontraktsmal han hadde brukt i flere år, uten at han egentlig hadde tenkt over hvordan «enhver forsinkelse» ville lest av en leietaker som tok ordlyden bokstavelig.
Hva som faktisk skal til for at fravikelse blir aktuelt
Vesentlighetsvurderingen ser gjerne hen til hvor stort beløpet er, hvor lang forsinkelsen har vært, om det er et enkeltstående tilfelle eller et gjentagende mønster, og om leietaker har fått anledning til å rette opp forholdet. En leietaker som betaler noen dager for sent én gang, og som ellers har en ryddig betalingshistorikk, står i en helt annen stilling enn en leietaker som gjentatte ganger lar store restanser bygge seg opp uten å svare på purringer. Det er denne typen mønster og alvorlighetsgrad som faktisk avgjør om et krav om fravikelse kan føre frem, ikke ordlyden i kontraktens fravikelsesklausul isolert sett, uansett hvor bredt den er formulert. Jo tydeligere leietaker kan vise til at forsinkelsen var et enkeltstående avvik snarere enn en del av et fast mønster, desto svakere står et krav om fravikelse basert på akkurat det ene tilfellet.
Hva Idun bør tenke på fremover
Det viktigste for Idun er å skille mellom klausulens ordlyd og den reelle terskelen for fravikelse, slik at hun ikke lever i unødvendig frykt for å miste boligen ved en enkelt, kortvarig forsinkelse. Samtidig er det ingen grunn til å ta lett på betalingsfrister generelt — jo mer et forsinkelsesmønster gjentar seg, desto nærmere kommer man den vesentlighetsterskelen som faktisk kan utløse fravikelse. Skulle Idun oppleve en enkeltstående forsinkelse og motta trusler om umiddelbar utkastelse med henvisning til klausulens vide ordlyd, kan hun trygt vise til at fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 forutsetter vesentlig mislighold, og at én kortvarig forsinkelse normalt ikke oppfyller dette. Hun valgte selv å ta en rolig samtale med utleier etter å ha lest gjennom klausulen på nytt, og fikk bekreftet at intensjonen aldri hadde vært å reagere på småting, men på gjentatte og betydelige restanser.
Kort oppsummert
En fravikelsesklausul som viser til «enhver forsinkelse, uansett hvor liten» beskriver en videre adgang til utkastelse enn det som reelt sett kan gjennomføres, fordi fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 normalt forutsetter vesentlig mislighold. En enkeltstående, kortvarig forsinkelse vil sjelden alene oppfylle dette kravet, mens et gjentagende mønster av manglende betaling kommer nærmere terskelen. Leietaker bør derfor skille mellom klausulens brede ordlyd og den faktiske terskelen loven setter, uten at dette betyr at betalingsfrister kan tas lett på generelt — regelmessig, rettidig betaling er fortsatt den beste beskyttelsen mot at spørsmålet om fravikelse i det hele tatt blir aktuelt.