Hva klausulen prøver å oppnå

Formuleringer av typen «leietaker kan ikke fremme klage» eller «leietaker frafaller ethvert krav mot utleier» dukker opp i kontrakter som gjerne er skrevet for å virke ryddige og konfliktdempende. I praksis er innholdet mye mer vidtrekkende enn det høres ut som: en fullstendig fraskrivelse av klage- og kravadgang ville, tatt på ordet, bety at leietaker ikke kunne kreve retting av mangler, ikke kunne kreve prisavslag, og ikke kunne protestere mot noe utleier gjorde — uansett hvor alvorlig det var.

Retten til å påpeke feil og kreve at avtalen følges, er ikke noe utleier og leietaker fritt kan forhandle bort til leietakers ulempe. Husleieloven § 1-2 fastsetter at vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir, ikke kan avtales eller gjøres gjeldende. Retten til å klage over mangler og kreve at boligen er i kontraktsmessig stand, er en av de mest grunnleggende rettighetene loven bygger på. En klausul som fjerner denne retten i sin helhet, er derfor ugyldig der den kolliderer med loven, uansett hvor tydelig den står skrevet i kontrakten.

Klausulen kan i praksis brukes om flere ulike typer situasjoner: manglende varmtvann eller oppvarming, uenighet om hva som skal trekkes fra depositumet ved utflytting, eller misnøye med hvordan utleier håndterer vedlikehold underveis. Fellesnevneren er at leietaker uansett situasjon har et lovfestet utgangspunkt for å ta opp forholdet, og at dette utgangspunktet ikke forsvinner fordi kontrakten sier noe annet.

Det er også verdt å merke seg at klausulen ikke bare rammer store, alvorlige forhold. Ordlyden «ethvert krav» dekker i prinsippet også små, dagligdagse ting — som å be om at en defekt lyspære i fellesarealet skiftes, eller å påpeke at en avtalt frist ikke er overholdt. At en slik bagatell i praksis sjelden ender i konflikt, endrer ikke på at klausulen, lest bokstavelig, går langt lenger enn det som er ment å være rimelig i et ordinært leieforhold.

Hvor langt en slik klausul faktisk rekker

Det er verdt å skille mellom det som er urealistisk vidtgående, og det som faktisk kan avtales. Partene kan for eksempel bli enige om praktiske rutiner for hvordan henvendelser skal skje — for eksempel at feil skal meldes skriftlig til et bestemt kontaktpunkt før andre skritt tas. Slike ordninger er greie fordi de regulerer hvordan leietaker klager, ikke om leietaker har rett til å klage i det hele tatt.

En klausul som derimot sier at leietaker aldri kan reise krav, uansett grunnlag, går et helt annet sted. Den forsøker å avskjære selve retten leieforholdet bygger på, ikke bare formen for hvordan den utøves. Det er denne typen totale fraskrivelser som rammes direkte av ufravikeligheten i § 1-2.

Det hender også at slike klausuler er formulert mer indirekte, for eksempel ved at leietaker skal bekrefte at «boligen er mottatt uten anmerkninger og at ingen ytterligere krav vil bli fremsatt». En slik formulering ved innflytting kan i beste fall dokumentere hvilken stand boligen var i der og da — den kan ikke i seg selv avskjære retten til å reagere på feil som dukker opp eller oppdages senere.

Hva Asbjørn bør gjøre i praksis

Asbjørn bør sende en skriftlig henvendelse til utleier om varmtvannsberederen, akkurat som om klausulen ikke fantes. Han kan gjerne nevne at han er klar over ordlyden i kontrakten, men at han legger til grunn at den ikke er bindende for krav som følger av husleieloven. En slik henvendelse bør beskrive problemet konkret, når det oppsto, og hva han ønsker gjort — retting, eventuelt kompensasjon for perioden uten varmtvann.

Dersom utleier fortsatt viser til klausulen og avviser enhver henvendelse, er det ikke fordi klausulen holder juridisk, men fordi utleier velger å tolke den til sin fordel. I en slik situasjon er det klausulens gyldighet, ikke Asbjørns rett til å klage, som er det egentlige spørsmålet — og der taper klausulen mot loven.

Det kan også være nyttig for Asbjørn å ta vare på all korrespondanse han sender og mottar om saken, inkludert utleiers eventuelle henvisning til klausulen. Skulle det senere bli aktuelt å gå videre med saken på annen måte, er det langt enklere å vise en tydelig tidslinje for hva som er meldt fra om og når, enn å rekonstruere hendelsesforløpet i ettertid.

Kort oppsummert

En kontraktsklausul som fratar leietaker retten til å klage eller fremme krav, er i realiteten et forsøk på å avtale bort husleielovens grunnleggende beskyttelse av leietaker. Slike totale fraskrivelser er mindre gunstige for leieren enn det loven tillater, og rammes derfor av husleieloven § 1-2. Leietaker beholder retten til å melde fra om mangler og kreve at avtalen oppfylles, selv om kontrakten sier noe annet.