Hvorfor felleskostnader ikke er en del av selve restitusjonen
Felleskostnader er betaling til sameiet eller borettslaget for løpende drift av bygget og fellesarealene, ikke en ytelse mellom deg og selger. De inngår derfor ikke direkte i restitusjonsoppgjøret, som i kjernen handler om å tilbakeføre boligen til selger og kjøpesummen til deg. Samtidig har felleskostnadene en side mot bruksfradraget: har du bodd i boligen og nytt godt av fellesarealene og fellestjenestene i perioden, er dette en del av den samme bruksnytten som bruksfradraget er ment å reflektere. Det kan derfor være naturlig at partene ser disse to postene i sammenheng når oppgjøret settes opp, i stedet for å behandle dem som helt atskilte spørsmål, slik at man unngår at samme forhold på en måte kompenseres to ganger eller ikke i det hele tatt, noe som lett kan skje dersom bruksfradraget og felleskostnadene forhandles hver for seg uten at noen av partene ser den samlede sammenhengen mellom postene.
Har du betalt vesentlig mer i felleskostnader enn det som svarer til en normal bruksperiode – for eksempel fordi saken har tatt lang tid å avklare – kan dette være et argument for at felleskostnadene bør vektlegges særskilt i vurderingen av det samlede bruksfradraget, i stedet for at de bare forsvinner i en generell helhetsvurdering. Dette er imidlertid, som ved bruksfradrag for øvrig, en konkret vurdering som avhenger av sakens fakta og hvor godt kostnadene er dokumentert.
Fellesgjeld reiser egne spørsmål overfor boligselskapet
Fellesgjeld er noe annet enn løpende felleskostnader – det er en andel av boligselskapets samlede gjeld som normalt følger med eierandelen. Når boligen tilbakeføres til selger som følge av hevingen, må det avklares hvordan denne fellesgjelden håndteres i overgangen, herunder om innbetalinger du eventuelt har gjort på fellesgjelden i din eierperiode skal kompenseres som en del av oppgjøret med selger. Dette er ikke regulert direkte gjennom hevingsreglene, og krever normalt kontakt med boligselskapets forretningsfører eller styre for å få oversikt over den formelle siden av overføringen, herunder hvordan andelen av fellesgjelden bokføres når eierskapet går tilbake til selger, og om dette i det hele tatt påvirker det økonomiske mellomværendet mellom deg og selger i det samlede hevingsoppgjøret.
Det er også verdt å avklare hvordan boligselskapet selv registrerer eierskiftet i sine egne systemer når hevingen gjennomføres, ettersom dette kan ha betydning for hvordan fremtidige felleskostnader og eventuell fellesgjeld faktureres etter at boligen er tilbakeført til selger. I noen tilfeller vil forretningsføreren kreve dokumentasjon på selve hevingsavtalen for å kunne oppdatere sine registre korrekt, og det kan derfor være lurt å sende en kopi av den endelige oppgjørsavtalen til boligselskapet så snart den foreligger, slik at overgangen registreres riktig fra begge sider og du unngår å bli fakturert for perioder etter at du faktisk har flyttet ut.
Eksempel: Sigmund måtte avklare to spørsmål samtidig
Da Sigmund fikk hevet kjøpet av en andelsleilighet på grunn av en alvorlig mangel ved bad og rør, hadde han i eierperioden betalt både ordinære felleskostnader og ekstra avdrag på fellesgjelden knyttet til en tidligere rehabilitering av bygget. Da hevingsoppgjøret skulle avklares, måtte Sigmund forholde seg til to ulike spor samtidig: dialogen med selger om hvordan de betalte felleskostnadene skulle inngå i den samlede vurderingen av bruksfradrag, og dialogen med boligselskapets forretningsfører om hvordan andelen av fellesgjelden formelt skulle håndteres når boligen gikk tilbake til selger. Ved å ta kontakt med begge parter tidlig, unngikk Sigmund at spørsmålene ble stående uavklarte til siste liten i prosessen, og fikk i stedet en samlet oversikt før det endelige oppgjøret ble sluttført mellom ham og selger.
Forretningsføreren bekreftet etter hvert skriftlig hvordan andelen av fellesgjelden ville bli håndtert i overgangen, noe som ga Sigmund og selger et klart grunnlag å forholde seg til i de avsluttende delene av forhandlingene. Uten denne skriftlige bekreftelsen ville spørsmålet trolig ha blitt stående som en uavklart usikkerhet helt til etter at det økonomiske oppgjøret mellom Sigmund og selger allerede var gjennomført.
Hva du bør gjøre for å få oversikt
Sett opp en oversikt over hva du faktisk har betalt i felleskostnader og eventuelle avdrag på fellesgjeld gjennom eierperioden, og ta tidlig kontakt både med selger og med boligselskapets forretningsfører eller styre for å avklare hvordan dette skal håndteres i overgangen. Kontoutskrifter og betalingsbekreftelser fra boligselskapet er ofte den enkleste måten å dokumentere de faktiske innbetalingene på, og gir et konkret grunnlag å forhandle ut fra i stedet for løse anslag over hva som er betalt gjennom eierperioden. Fordi dette området ikke er uttømmende lovregulert, kan det være nyttig å la en boligadvokat se på hvordan disse postene bør vurderes sammen med resten av hevingsoppgjøret i din sak, slik at du ikke ender opp med å bære kostnader som med rimelighet burde vært del av det samlede oppgjøret mellom deg og selger etter at boligen er levert tilbake.
Vurder også å ta direkte kontakt med boligselskapets forretningsfører så snart hevingssaken er et faktum, slik at dere sammen kan avklare hvilken dokumentasjon som trengs for å oppdatere eierregisteret og håndtere eventuell fellesgjeld korrekt. Jo tidligere denne kontakten etableres, desto mindre er sjansen for at det oppstår praktiske komplikasjoner eller feilfaktureringer i overgangen mellom deg og selger.
Kort oppsummert: - Felleskostnader og fellesgjeld er ikke uttømmende regulert ved heving. - Betalte felleskostnader kan ses i sammenheng med bruksfradraget i oppgjøret. - Fellesgjeld reiser egne spørsmål som bør avklares med boligselskapet. - Ta kontakt med både selger og forretningsfører/styre tidlig i prosessen. - En helhetlig oversikt over betalte poster gir et bedre grunnlag for oppgjøret.