Hva en slik klausul faktisk sier

Lest bokstavelig gir formuleringen utleier en generell, ubegrenset fullmakt til å omforme avtalen etter eget forgodtbefinnende, uten at leietaker har noe å si i saken utover å bli «varslet». Det er en vesentlig annen konstruksjon enn en ordinær leiekontrakt, der begge parter er bundet av det som er avtalt, og der endringer normalt krever enighet — eller følger av regler loven selv har fastsatt for konkrete situasjoner, som justering av leie.

En kontrakt er i sin natur en gjensidig bindende avtale. Når den ene parten skriver inn en rett til fritt å endre vilkårene underveis, uten den andre partens medvirkning, undergraver klausulen selve poenget med å ha en bindende avtale i utgangspunktet. Leietaker har da i realiteten ikke inngått en avtale om bestemte vilkår, men en avtale om at vilkårene kan bli hva utleier måtte ønske.

For Kaare kan dette i praksis bety alt fra en varslet økning i husleien utenom det som ellers er avtalt om leiejustering, til nye regler om bruk av fellesarealer, endrede rutiner for betaling, eller helt nye vilkår han aldri har hatt anledning til å ta stilling til før de plutselig gjelder. Bredden i hva klausulen formelt åpner for, er nettopp det som gjør den urovekkende — den er ikke avgrenset til noe bestemt tema.

Det som gjør situasjonen enda mer skjev, er at klausulen typisk bare går én vei. Den gir utleier rett til å endre vilkårene, men sier ingenting om at Kaare skulle ha en tilsvarende rett til å kreve endringer fra sin side. En avtale som formelt er gjensidig, men som i praksis bare kan endres av den ene parten, ligner mindre på en vanlig leiekontrakt og mer på en ordning der leietaker har begrenset innflytelse på egne boforhold.

To ulike innfallsvinkler, avhengig av hva som endres

Hvor alvorlig en slik klausul er, avhenger av hva slags endringer den i praksis brukes til. Dersom utleier bruker den til å endre leien utenom de fremgangsmåtene og fristene husleieloven setter for leiejustering, kolliderer klausulen direkte med den delen av loven som regulerer nettopp det — og da er husleieloven § 1-2 det treffende utgangspunktet: vilkår som stiller leietaker dårligere enn lovens regulering av leiejustering, kan ikke gjøres gjeldende.

For endringer som ikke er direkte regulert av en bestemt paragraf i husleieloven — for eksempel nye, generelle betingelser eller andre kontraktsvilkår utleier ønsker å innføre underveis — er avtaleloven § 36 det mest treffende verktøyet. En klausul som gir den ene parten en ensidig, ubegrenset endringsrett over den andre partens hode, er en klassisk type vilkår som kan settes helt eller delvis til side eller lempes fordi den er urimelig, både i innhold og i hvordan den i praksis ville slå ut om den ble brukt fullt ut.

Det som gjør en slik klausul spesielt sårbar for å bli satt til side, er at den i prinsippet ikke har noen øvre grense. En avtale om at utleier kan justere leien etter faste, kjente kriterier er noe helt annet enn en avtale om at utleier kan endre «vilkårene», i flertall og uten avgrensning, når som helst han måtte ønske det.

Hva Kaare kan legge til grunn

Kaare trenger ikke å akseptere endringer utleier ensidig varsler ham om, bare fordi kontrakten formelt åpner for det. Han kan svare skriftlig at han ikke aksepterer endringer han ikke selv har samtykket til, og at leieforholdet fortsetter på de opprinnelige vilkårene inntil eventuelle endringer er avtalt mellom partene — eller følger av de fremgangsmåtene loven selv fastsetter, for eksempel for leiejustering. Dersom utleier likevel forsøker å håndheve en ensidig endring, som en varslet leieøkning uten grunnlag i loven, er det klausulens gyldighet som er det springende punktet, ikke Kaares plikt til å akseptere den.

Kaare kan også be om at eventuelle endringer utleier ønsker, i stedet behandles som forslag han kan ta stilling til, på samme måte som når en hvilken som helst annen avtale skal endres. Blir partene enige om noe nytt, kan det gjerne dokumenteres skriftlig som et tillegg til kontrakten — men da som noe begge har sagt ja til, ikke som noe utleier alene har bestemt med henvisning til en klausul om fri endringsrett.

Kort oppsummert

En klausul som gir utleier rett til ensidig å endre kontraktsvilkårene, uten leietakers samtykke, undergraver selve poenget med en bindende avtale. Slike vilkår kan rammes av avtaleloven § 36 som urimelige, og der de gjelder forhold husleieloven regulerer direkte — som leiejustering — kolliderer de også med husleieloven § 1-2. Leietaker er ikke bundet av endringer han eller hun ikke har akseptert.