Bruksrett til hytta for foreldrene: slik formulerer dere avtalen

Hva bruksrett til hytta er

Overfører foreldre hytta til et barn og beholder rett til å bruke den, har de en bruksrett. Det er en rett i en annens eiendom, og den hører under servituttlova (servituttlova § 1). Loven sier at avtalen går foran lovens regler, så det dere skriver, er det som teller.

Avtalen har ekstra stor betydning på en hytte, fordi både eieren og foreldrene vil bruke den samtidig, særlig i ferier. Loven sier at når begge har rett til samme utnyttelse, har ingen førsterett, og kan ikke begge få det de trenger, må begge redusere bruken likt (§ 3). Det er en dårlig måte å fordele påsken på. Derfor bør avtalen fordele tiden på forhånd.

Hva avtalen bør inneholde

Gå gjennom disse punktene før dere skriver:

• Hvem som har retten: foreldrene personlig, og om for eksempel barnebarn og gjester kan komme med.
• Når foreldrene kan bruke hytta: faste uker, helger, eller etter avtale.
• Hva retten omfatter: hytta, anneks, brygge, båt, utstyr og parkering.
• Hvor lenge den varer: så lenge en av dem lever, til en bestemt dato, eller til de ikke lenger kan bruke hytta.
• Hvem som betaler strøm, brøyting, kommunale avgifter, forsikring og veiavgift.
• Hvem som vedlikeholder, og om foreldrene kan gjøre endringer.
• Om retten kan leies ut eller overlates til andre.
• Hva som skjer ved salg, og hva som skjer når foreldrene dør.

Er du usikker på noen av punktene, er det bedre å skrive «etter avtale» med en klar måte å avtale på enn å la feltet stå tomt.

Ligger hytta ved en privat vei med veilag, bør avtalen si hvem som betaler veiavgiften og hvem som møter på dugnad. Det samme gjelder innboet. Foreldrene eier ofte møbler og utstyr i hytta, og da bør det stå hvem som eier hva når retten opphører, slik at barnet ikke blir stående med krav fra dødsboet om ting det trodde var hytta sin.

Formuleringer som fungerer

En presis regel er enkel å følge: «Foreldrene har rett til å disponere hytta uke 7, påsken fra palmesøndag til andre påskedag og uke 28 til 30 hvert år. Eieren disponerer hytta resten av tiden».

Kostnader kan skrives slik: «Foreldrene betaler strøm for sine perioder etter måler og 12 000 kroner i året til kommunale avgifter og forsikring. Eieren betaler vedlikehold av bygningen».

Ved salg kan dere skrive at eieren kan selge hytta, men at kjøperen overtar bruksretten, eller at foreldrene må samtykke til salg. Vil dere gi eieren mulighet til å kjøpe ut retten, kan dere avtale en pris eller en måte å beregne den på.

Uansett hva dere skriver, kan ingen av dere gi avkall på retten til å be om endring eller avvikling av retten for mer enn ti år, men det gjelder ikke rettigheter som er satt for høyst 20 år (servituttlova § 8). En fast bruksrett på ubestemt tid kan derfor i prinsippet bli tatt opp til vurdering når det har gått lang tid.

Tinglysing og rekkefølge

Skal retten stå seg mot dem som får rett i hytta senere, må den registreres i grunnboken. Grunnboken tar imot dokumenter som stifter en rett i fast eiendom (tinglysingsloven § 12). Registrerte rettigheter går i hovedsak foran dem som er registrert senere (§ 20).

Tidspunktet for tinglysingen har stor betydning. Et forbehold ved overdragelsen går foran rettigheter som utledes fra den nye eieren, hvis det står i barnets skjøte eller registreres senest samme dag som skjøtet (§ 21 tredje ledd). Registrerer dere bruksretten etter at barnet har gitt banken pant, kan pantet komme foran.

Mer om dette står i spørsmålet om bruksrett til hytta for foreldre etter overføring. Det finnes også en mal for bruksrettsavtale.

Kort oppsummert

• Bruksrett til hytta for foreldre er en servitutt, og avtalen går foran lovens regler.
• Avtalen bør fordele bruken, kostnadene og vedlikeholdet, og si hva som skjer ved salg og dødsfall.
• Uten fast fordeling må begge redusere bruken likt (servituttlova § 3).
• Tinglys bruksretten, helst samtidig med skjøtet, så den står foran senere pant og kjøpere.