Kan boet kreve husleie av arvingen som bor i huset?
Ja, boet og de andre arvingene kan som hovedregel kreve vederlag når en arving bor i huset gratis mens skiftet drøyer, siden en bolig som eies i fellesskap ikke er gratis å disponere alene for én av eierne. Rami er én av tre søsken og har ventet i over et år på at broren skal flytte ut av barndomshjemmet, mens han selv betaler husleie et annet sted. Kravet er ikke automatisk. Det må som regel fremmes uttrykkelig, og beregnes ut fra hva boligen ville gitt i leieinntekt i det åpne markedet.
Så lenge dødsboet ikke er skiftet, eies boligen i realiteten av arvingene sammen, akkurat som et vanlig sameie. Ingen av eierne har rett til å bruke en felles eiendel gratis på bekostning av de andre, med mindre alle er enige om det. Det er dette alminnelige sameieprinsippet som gir Rami og søsteren grunnlag for å kreve noe tilbake, selv uten en egen bestemmelse i arveloven som er skrevet spesielt for akkurat denne situasjonen.
Hvorfor det ikke er gratis å bo der
Verdien av å bo i en bolig uten å betale for det, er like reell som en vanlig leieinntekt ville vært. Hvis broren hadde leid ut huset til en fremmed i stedet for å bo der selv, hadde leieinntekten gått inn i boet og økt det alle tre skulle dele. At han bor der selv i stedet, endrer ikke det økonomiske bildet, med mindre søsknene uttrykkelig har sagt seg fornøyd med ordningen.
Det er nettopp derfor kravet ikke oppstår av seg selv. Har søsknene i praksis akseptert situasjonen i lang tid uten å si noe, kan det bli vanskeligere å kreve vederlag tilbake i tid enn hvis de hadde protestert tidlig og tydelig. Samme prinsipp gjelder om det er en fritidsbolig eller en garasje som står ubrukt av de andre, ikke bare et hus noen faktisk bor fast i.
Fra hvilket tidspunkt kravet løper
Det tryggeste er å regne vederlag fra det tidspunktet kravet klart ble fremsatt overfor den som bor der, ikke automatisk fra dødsfallet. Rami bør derfor sende et brev eller en e-post der han uttrykkelig ber om at bruken enten opphører, eller at det betales et beløp tilsvarende markedsleie fra og med denne datoen. Skriftlighet gjør det enkelt å dokumentere nøyaktig når kravet startet, hvis saken senere må avgjøres av noen andre enn søsknene selv.
Markedsleien fastsettes best ved å innhente en vurdering fra en lokal eiendomsmegler eller takstmann, gjerne den samme som uansett brukes til å verdsette boligen ved selve skiftet. Det gir et tall alle kan forholde seg til, fremfor at søsknene krangler om hva «rimelig leie» egentlig betyr.
Motregning for vedlikehold og faste utgifter
Broren som bor i huset, dekker som regel strøm, forsikring, kommunale avgifter og løpende vedlikehold selv. De utgiftene skal normalt trekkes fra vederlagskravet, siden han i praksis sparer boet for kostnader det ellers måtte tatt. Har han i tillegg gjort større, verdiøkende utbedringer, som nytt tak eller oppgradert bad, kan det gi ham et eget krav mot boet for det han har lagt ut utover vanlig vedlikehold.
Dette regnestykket blir fort komplisert hvis ingen har ført regnskap underveis. Rami og søsknene bør derfor be om kvitteringer og en enkel oversikt over hva broren har betalt i perioden, før noe beløp fastsettes endelig. Jo lenger tid som går før noen begynner å samle dette, desto vanskeligere blir det å rekonstruere hvem som har betalt hva.
Når broren nekter å flytte eller betale
Sier broren rett ut at han verken vil flytte ut eller betale noe, er neste steg som regel et skriftlig varsel med en konkret frist, gjerne fire til seks uker, der søsknene ber om et klart svar. Kommer det ikke noe svar, eller avslår han kravet, kan de andre arvingene begjære boet overtatt til skifte hos tingretten dersom det er en fastlåst uenighet mellom dem, i stedet for å fortsette et privat skifte som ikke fungerer i praksis.
En slik overgang til offentlig skifte koster mer enn et privat oppgjør der alle er enige, siden det kommer et rettsgebyr og ofte en bobestyrer i tillegg. Ramis søsken bør derfor forsøke et par skriftlige runder først, og heller true med, enn å faktisk starte, en kostbar prosess de kanskje ikke trenger.
Hvordan det gjøres opp i fordelingen
Det endelige vederlaget trekkes fra brorens arvelodd når boet fordeles, slik at han i praksis får mindre kontanter eller en mindre eierandel enn han ellers ville fått. Blir søsknene enige om beløpet, kan det tas inn direkte i skifteavtalen sammen med resten av fordelingen. Blir de ikke enige, er dette nettopp den typen tvist som kan bringes inn for tingretten som en skiftetvist hvis boet er under offentlig skifte.
Kort oppsummert
- Boet kan som hovedregel kreve vederlag av en arving som bor i huset gratis, siden boligen eies i fellesskap.
- Kravet er ikke automatisk og bør fremsettes skriftlig, med markedsleie som beregningsgrunnlag.
- Vederlaget løper normalt fra kravet ble fremsatt, ikke fra dødsfallet, med mindre annet er avtalt.
- Utgifter til vedlikehold og faste kostnader som arvingen har dekket selv, trekkes fra kravet.
- Det endelige beløpet gjøres opp ved at det trekkes fra arvingens andel når boet fordeles.