Annonsebilder fra en annen virkelighet
Eirik leide boligen etter å ha sett annonsebilder av et nypusset kjøkken, lyse rom og en velstelt hage — men da han overtar, møter han et slitt kjøkken fra et annet tiår, mørke rom med gulnede tapeter, og en hage som knapt er ryddet siden i fjor. Kontrasten er så stor at han et øyeblikk lurer på om han faktisk har kommet til feil adresse. Han lurer på om han i det hele tatt har noe å stille opp med, siden han jo signerte kontrakten med de fine bildene friskt i minne og aldri fikk sett boligen fysisk før overtakelsen. Kort svar: er avviket stort nok til at bildene ga ham en klar og berettiget forventning om noe annet enn det han faktisk fikk, kan dette være en mangel han har krav på å gjøre noe med, ikke bare noe han må godta som pynt i en annonse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når blir avvik fra annonsebilder en mangel
Ikke ethvert avvik mellom annonsebilder og virkelighet er en mangel i lovens forstand. Belysning, årstid og gunstige kameravinkler gjør at bilder alltid gir et noe forskjønnet inntrykk, og det må leietaker som regel akseptere som en naturlig del av markedsføring. Skillet går der bildene har skapt en konkret forventning om en bestemt standard eller et bestemt utstyr — et «nypusset kjøkken» som viser seg å være noe helt annet og langt eldre, eller en hage som er fremstilt som en vesentlig del av boligen, men som i realiteten ikke finnes i den stand som ble vist frem i annonsen. Jo mer presist og konkret bildene og teksten i annonsen har beskrevet noe, desto sterkere står Eiriks sak dersom det senere viser seg ikke å stemme med det han faktisk overtar nøklene til. Det spiller også en rolle om han fikk anledning til å se boligen fysisk før han signerte — leide han utelukkende på grunnlag av bildene, uten noen visning i forkant, veier bildene enda tyngre som grunnlag for det han med rette kunne forvente å få.
Dokumenter avviket riktig med en gang
Det aller første Eirik bør gjøre, er å ta vare på selve annonsen — skjermdump med alle bildene og teksten, ikke bare et minne om hvordan den så ut, siden annonser ofte fjernes eller endres kort tid etter at boligen er leid ut til noen. Deretter bør han ta egne bilder av boligen slik den faktisk fremstår ved overtakelse, gjerne fra samme vinkler og samme rom som i annonsen, slik at forskjellen blir tydelig for en utenforstående å se med en gang uten videre forklaring. Denne sammenligningen — annonsebilde mot faktisk tilstand, side om side — er det sterkeste beviset han har dersom det senere blir uenighet om hvorvidt avviket faktisk er så stort som han selv opplever det å være. Det kan også være lurt å notere ned dato for da han overtok og eventuelt hvem som var til stede, slik at det ikke i etterkant kan reises tvil om når bildene faktisk ble tatt.
Hva du kan kreve — retting, prisavslag eller heving i grove tilfeller
Er avviket reelt og av betydning, kan Eirik i første omgang kreve at utleier retter forholdet der det lar seg gjøre — for eksempel ved at kjøkkenet settes i den standen som ble avbildet, dersom det praktisk er mulig innen rimelig tid uten at han må vente unødig lenge. Lar dette seg ikke gjøre, eller velger utleier bevisst å ikke rette det, kan et prisavslag etter husleieloven § 2-11 være aktuelt for den perioden avviket består, men det er selve vurderingen av avviket som er poenget her, ikke reglene om prisavslag i seg selv. I de mest ekstreme tilfellene, der boligen fremstår vesentlig dårligere enn det som ble lovet i annonsen og dette utgjør en vesentlig mangel ved boligen, kan det også være grunnlag for å vurdere heving av avtalen — men terskelen for det er langt høyere enn for et prisavslag, og forutsetter at avviket virkelig er alvorlig og gjennomgripende, ikke bare skjemmende. Eirik gjør lurt i å begynne med det laveste, mest samarbeidsorienterte trinnet — be om retting med en konkret frist — og heller trappe opp kravet dersom utleier ikke følger opp innen rimelig tid, fremfor å true med heving først som første respons. En saklig, godt dokumentert henvendelse gir dessuten et bedre utgangspunkt for videre dialog enn en henvendelse som fra første stund fremstår som en trussel, selv om Eirik naturligvis er irritert over avviket han har oppdaget.
Kort oppsummert
Et avvik mellom annonsebilder og virkelighet er en mangel når bildene har skapt en konkret, berettiget forventning som ikke stemmer med det du faktisk overtar. Ta vare på annonsen og dokumenter avviket med egne bilder samme dag, og krev retting først — prisavslag etter husleieloven § 2-11 er aktuelt der avviket ikke rettes eller ikke lar seg rette innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.