Hvorfor «uten unntak» er det springende punktet
Et vanlig og fullt lovlig utgangspunkt er at framleie krever utleiers samtykke — det er ikke noe leietaker fritt kan gjøre uten videre. Det som gjør en klausul problematisk, er ikke at den krever samtykke, men at den fjerner muligheten for framleie fullstendig, i alle tenkelige situasjoner, uten at leietaker i det hele tatt kan be om det.
Husleieloven gir leietaker en viss rett til å framleie deler av eller hele boligen i bestemte situasjoner, og der loven åpner for dette, kan ikke utleier nekte samtykke uten saklig grunn. Et absolutt og unntaksløst kontraktsforbud — formulert slik at det ikke engang er rom for å be om samtykke i de tilfellene loven faktisk gir leietaker en rett til å få det vurdert — går lenger enn det utleier kan bestemme alene. Det er nettopp denne typen vilkår husleieloven § 1-2 er laget for å ramme: en klausul som fullstendig avskjærer en rettighet loven gir leietaker i visse situasjoner, er mindre gunstig for leieren enn loven, og kan ikke gjøres gjeldende i den utstrekning den kolliderer med lovens ordning.
Situasjonen til Folke er en typisk illustrasjon: et midlertidig fravær på grunn av jobb, der leietaker fortsatt har til hensikt å flytte tilbake, er nettopp den typen situasjon der loven har sett behovet for at leietaker skal kunne be om å få framleie vurdert, i stedet for å stå igjen med en tom bolig han uansett må betale for i fraværsperioden.
Uten en reell mulighet til å framleie, står Folke i en situasjon der han enten må si opp leieforholdet helt for å slippe å betale for en bolig han ikke bruker, eller fortsette å betale full leie for noe som står tomt i et halvt år. Ingen av delene er en god løsning, og det er nettopp denne typen situasjon husleielovens regler om framleie er ment å gi et alternativ til.
Hva et absolutt forbud ikke er det samme som
Det er en forskjell på et absolutt forbud og en klausul som stiller krav til fremgangsmåten — for eksempel at søknad om framleie skal sendes skriftlig og med en viss frist før planlagt fravær. Slike praktiske krav er normalt greie, fordi de regulerer hvordan leietaker søker om framleie, ikke om det i det hele tatt finnes en mulighet til å søke. Et forbud som er formulert som absolutt og unntaksløst, uten rom for individuell vurdering, er noe annet: det fjerner selve retten til å bli vurdert, ikke bare formen på søknaden.
Det er heller ikke slik at leietaker kan kreve å framleie akkurat på de vilkårene leietaker selv ønsker, uansett omstendigheter. Utleier kan fortsatt ha saklige innvendinger mot en bestemt fremleietaker eller en bestemt løsning, for eksempel dersom det er konkrete holdepunkter for at fremleietakeren vil skape problemer for de andre beboerne. Det som ikke er holdbart, er å avskjære muligheten for framleie fullstendig og på forhånd, uansett hvem det gjelder og uansett grunn.
Denne forskjellen er verdt å holde fast ved: retten Folke har, er retten til å få søknaden sin vurdert saklig, ikke en ubetinget rett til å framleie til akkurat hvem han måtte ønske. Et absolutt forbud fjerner selve vurderingen. Et avslag med en konkret, saklig begrunnelse i det enkelte tilfellet er noe helt annet, og kan godt være gyldig.
Hva Folke kan gjøre videre
Folke bør sende utleier en skriftlig søknad om framleie for perioden han er borte, selv om kontrakten formelt sier at framleie er forbudt uten unntak. Han bør beskrive situasjonen konkret — varigheten, hvem som skal bo der, og at han selv har til hensikt å flytte tilbake. Dersom utleier avslår utelukkende med henvisning til den absolutte klausulen, uten noen saklig begrunnelse for avslaget i det konkrete tilfellet, er det klausulens rekkevidde — ikke Folkes rett til å søke — som er det svake punktet i utleiers posisjon.
Det kan også være lurt for Folke å foreslå konkrete rammer i søknaden, som at fremleieforholdet varer nøyaktig så lenge jobbperioden hans varer, og at han selv holder kontakten med utleier underveis. Jo mer konkret og ryddig forslaget fremstår, desto vanskeligere blir det for utleier å begrunne et avslag med noe annet enn den generelle klausulen — som altså i seg selv ikke er nok.
Kort oppsummert
Et kontraktsvilkår som forbyr all framleie, uten unntak og uten rom for individuell vurdering, går lenger enn det utleier kan bestemme alene der husleieloven gir leietaker en rett til å be om samtykke til framleie i bestemte situasjoner. Et slikt absolutt forbud er mindre gunstig for leietaker enn loven, og rammes av husleieloven § 1-2. Krav til fremgangsmåten for å søke om framleie er noe annet, og normalt greit.