Uriktig opplysning om faglært arbeid på hytte: delvis medhold (FinKN 2022-971)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1955, påbygd i 1996 og solgt «som den er» for 2,5 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en hytte av enkel standard. Tilstandsrapporten sa at det var brukt håndverkere og fagfolk på konstruksjonene, mens overflater og innredning var gjort selv. Veggkonstruksjonen og terrassen fikk TG 1 (ingen avvik). Rapporten advarte likevel om krypkjeller og blindkjeller som risikokonstruksjoner, om at grunnen ikke var undersøkt, og om at fundamentene burde sjekkes nærmere når snøen var borte. Boligen var bare begrenset inspisert utvendig på grunn av snø.

Etter overtakelsen i mars 2021 fant kjøperen tegn til mus og undersøkte under hytta. Der fant en bygningssakkyndig manglende vindtetting, søyler uten frostsikring og noen uten fundament, og en kantbjelke til verandaen som hadde gitt etter. Hele bjelkelaget sto uten bærepunkter. Den sakkyndige kalte utførelsen svært mangelfull og ufagmessig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 135 248 kroner, som var utbedrings- og takstkostnader. I tillegg krevde han forsinkelsesrente og 48 125 kroner i erstatning for advokatutgifter. Han mente at opplysningen om faglært arbeid var uriktig, og at forholdene uansett var upåregnelige når konstruksjonene var gitt TG 1.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selger, som ikke kjente det byggetekniske, hadde forklart at tilbygget ble satt opp med hjelp av en lokal snekker. Selskapet pekte også på at hytta var eldre, med enkel standard og risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat og pekte på tre forhold.

For det første hva snekkeren faktisk hadde gjort. Han hadde ifølge kjøperen bare hjulpet litt til ved tilbygget, ikke deltatt i fundamenteringen, og var helt sikker på at han ikke hadde vært med på terrassen. Selskapet imøtegikk ikke dette etter at saken kom til nemnda. Da måtte nemnda legge det til grunn.

For det andre at opplysningen var uriktig. Tilstandsrapporten sa at fagfolk var brukt på konstruksjoner. De reklamerte forholdene gjaldt konstruksjoner, og der var det ikke fagfolk som hadde gjort arbeidet. Det er en mangel etter § 3-8 (uriktige opplysninger om boligen).

For det tredje at opplysningen hadde påvirket avtalen. Feilen gjaldt sentrale bygningsdeler, hvor ufaglært arbeid kan gjøre stor skade. Nemnda trengte derfor ikke vurdere § 3-9 andre punktum.

Prisavslaget ble satt lavere enn utbedringskostnadene, til 100 000 kroner, etter § 4-12. Nemnda gjorde fradrag fordi utbedringen forlenger levetiden på bygningsdelene, og fordi det var gitt noen risikoopplysninger om fundamenteringen. Erstatning etter § 4-14 ble tilkjent, men nemnda satte nødvendige advokatutgifter til 25 000 kroner, siden 48 125 kroner var høyt sett i lys av sakens karakter. Nemnda la til grunn at kjøperen ikke hadde boligkjøperforsikring. Forsinkelsesrente ble også tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om hvem som har utført arbeid, kan være avgjørende. Er det oppgitt at fagfolk har gjort konstruksjonene, kan kjøperen legge det til grunn, og en uriktig opplysning kan gi krav selv om boligen er gammel og har enkel standard.

Den viser også at det er verdt å kontrollere selgers forklaring mot den som angivelig utførte arbeidet, og at et krav sjelden dekkes fullt ut. Fradrag for forlenget levetid og risikoopplysninger senker beløpet.

Kort oppsummert

• Fundamentering og vindtetting på en hytte fra 1955 var mangelfullt utført, selv om salgsdokumentene sa at fagfolk sto bak konstruksjonene.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og at den hadde påvirket avtalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag, 25 000 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrente.