Båtfesterett som falt bort etter kjøpet: delvis medhold (FinKN 2024-886)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt «som den er» for 4 650 000 kroner ved kontrakt fra 1.6.21. Salgsoppgaven fremhevet kort avstand til sjø med båtfesterett. Under tinglyste rettigheter (rettigheter som er registrert i grunnboken) sto det blant annet bestemmelser om vei, båtrettigheter og garasje eller parkering. Det ble også opplyst om en tinglyst rett til båtfeste og båtopplag i et naust på en annen eiendom, og at det var plass til bare en liten båt.

Boligen ble overtatt 12.9.21. Ett og et halvt år senere fikk kjøperen brev fra Kartverket. Det viste at bestemmelsene om båtrettigheter og garasje eller parkering var slettet. De var registrert i grunnboken ved en feil da eiendommen ble delt av i 1967.

Kjøperen reklamerte 28.3.23. Eieren av naustet kom med et forslag om å slette båtretten mot en mindre sum, men kjøperen sa nei. En meglervurdering anslo verdifallet ved bortfall av vei- og parkeringsrett til mellom 150 000 og 200 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var gitt uriktige opplysninger om båtfeste, parkering og vei.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen, siden grunnboken ble rettet i 2023. Det mente også at opplysningene var riktige på salgstidspunktet, at kjøperen ikke kunne vente en permanent parkeringsplass, og at det var reklamert for sent. Subsidiært mente selskapet at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold. Tre ting avgjorde.

For det første båtfesteretten. Nemnda fant det sannsynliggjort at det var gitt en uriktig opplysning om den, og at selskapet ikke egentlig bestred at retten var falt bort. Feilen i grunnboken lå der fra 1967, så retten fantes ikke da avtalen ble inngått, selv om den ble rettet først senere. Båtfesteretten var fremtredende i markedsføringen, og nemnda mente derfor at den måtte ha påvirket kjøpet.

For det andre veiretten. Nemnda la til grunn at den var i behold, og det ble derfor ingen mangel her.

For det tredje parkeringen. Salgsdokumentene omtalte bare garasje og parkering på egen grunn, og bestemmelsen om parkering sto bare som et stikkord i listen over tinglyste rettigheter. Kjøperen kunne vanskelig ha en berettiget forventning om parkering på en annen eiendom.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner, ikke de 200 000 kroner kjøperen krevde. Meglervurderingen gjaldt vei og parkering, ikke båtfeste, og nemnda mente verdien av båtfesteretten var begrenset, men reell fordi den var brukt aktivt i markedsføringen. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som er brukt aktivt i markedsføringen av en bolig, kan telle tungt, også når uriktigheten skyldes en feil i grunnboken. Det hjelper ikke selgersiden at grunnboken først ble rettet etter overtakelsen, når feilen lå der fra før.

Samtidig må du kunne peke på en konkret opplysning som ble gitt. Et stikkord i en liste over rettigheter gir sjelden en berettiget forventning om et bestemt innhold. Og beløpet du krever, blir vurdert mot det som faktisk mangler.

Kort oppsummert

• Boligen ble markedsført med båtfesterett, men grunnboken var feil og retten fantes ikke.
• Nemnda ga delvis medhold for båtfesteretten, men ikke for vei og parkering.
• Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner, av de 200 000 kroner som ble krevd.