Gulv som svikter i leilighet fra 1892: ikke medhold (FinKN 2024-1131)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en gammel bygning fra 1892 som ble bygget om og delt opp i leiligheter mellom 2000 og 2005. Den ble solgt «som den er» for 1,85 millioner kroner høsten 2021. Salgsoppgaven sa at leiligheten var pusset opp i etterkant og fremsto normalt godt vedlikeholdt. Den nevnte laminat på ett soverom fra 2014, og at parketten på kjøkkenet var slipt og lakkert samme år.

Det var ikke laget noen tilstandsrapport, bare en verdi- og lånetakst. Slike takster sier lite om den tekniske tilstanden, og takstene sa uttrykkelig at de ikke må forveksles med en tilstandsrapport. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger ja til spørsmålet om sprekker og skjeve gulv, men nevnte bare litt sprekker utvendig på yttervegger.

Våren 2022 oppdaget kjøperen at gulvet sviktet flere steder. Et byggefirma fant at det opprinnelige tregulvet var lagt rett på bjelkelaget, at flere rom hadde nyere gulv lagt oppå, og at det var svikt særlig i stuen og på ett soverom. Firmaet mente alle gulv burde rehabiliteres. Kostnaden ble anslått til 205 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 205 000 kroner, 4 000 kroner for egenandelen i sin egen forsikring, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene til utbedring utgjorde 11 % av kjøpesummen, og feilen var et markant avvik fra det kjøperen kunne vente etter opplysningene om oppussing og ombygging.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente kjøperen ikke hadde vist at gulvet avvek fra forsvarlig byggemåte. Salgsoppgaven hadde ikke sagt at gulvene var fra 2000 eller 2005, og gulvet var synlig slitt ved visning. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken krevende og kom til samme resultat som sekretariatet under tvil. Tre ting veide tyngst.

For det første er kravet til vesentlig mangel strengt. Ifølge forarbeidene til loven må misforholdet mellom det kjøperen kunne regne med og boligens tilstand være utvilsomt. Regelen skal beskytte kjøperen mot åpenbare avvik, og det mente nemnda ikke var tilfellet her.

For det andre visste ingen hvor gamle gulvene var. Det eneste som var opplyst om alder, var to arbeider fra 2014: nytt laminat på ett soverom og sliping av parketten på kjøkkenet. Sekretariatet viste til at det var omkring sju år siden arbeidet, og at ingenting tilsa at de øvrige rommene var gjort noe med.

For det tredje ble boligen solgt med bare en verdi- og lånetakst. Da fikk kjøperen mindre informasjon om tilstanden enn med en tilstandsrapport, og kjøperen overtok en større del av risikoen for bygningsdelenes tilstand. Boligen var dessuten gammel, i tråd med byggeåret 1892.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig og en enkel verditakst gir kjøperen mindre å stå på. Uten tilstandsrapport har kjøperen selv en større del av risikoen for skjulte feil.

Den viser også at høye utbedringskostnader ikke er nok alene. Feilen må være et tydelig misforhold til det kjøperen kunne regne med, og det er en høy terskel.

Opplysninger om oppussing, som nytt laminat eller slipt parkett, gir ikke automatisk forventninger om at hele gulvkonstruksjonen er i orden.

Kort oppsummert

• Gulvet sviktet i en leilighet fra 1892, og det manglet undergulv.
• Nemnda fant under tvil ikke noe åpenbart misforhold, blant annet fordi boligen var gammel og bare hadde en verdi- og lånetakst.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.