Strandparsell fulgte ikke med fritidsbolig: ikke medhold (FinKN 2022-1027)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, bygget i 1936 og solgt «som den er» for 3,3 millioner kroner. Kjøperen overtok 1.6.19. Salgsoppgaven sa at eiendommen hadde tinglyst rett til å bruke en strandparsell, og oppga et bestemt gårds- og bruksnummer for den. Tilstandsrapporten omtalte en strandparsell som tilhørende eiendommen, etter opplysning fra eieren. Parsellen var ikke befart.

Før budrunden sendte megleren en SMS til alle interessenter. Den slo fast at salget bare omfattet gårds- og bruksnummeret til selve boligen.

I 2021 skulle kjøperen selge videre. Da fikk han vite at en strandparsell ved siden av fellesstranden fortsatt tilhørte selgeren, ikke eiendommen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 250 000 kroner, som var en takstmanns verdi av parsellen, pluss forsinkelsesrente. Han mente at salget bygde på feil informasjon om hvem som eide strandparsellen. Han presiserte at kravet ikke gjaldt parsellen som det var tinglyst bruksrett til, men parsellen ved siden av.

Selskapet, AmTrust, mente at helheten i opplysningene bare tilsa at det fulgte med en tinglyst bruksrett. Under alle omstendigheter hadde megleren gjort det klart at salget bare gjaldt boligens eget gårds- og bruksnummer.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at kravet ikke skulle føre frem, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var salgsoppgaven tydelig. Den omtalte en tinglyst rett til bruk av en strandparsell, og det gjaldt fellesstranden. Det stemte. Salgsoppgaven beskrev ellers ikke noen parsell som skulle tilhøre eiendommen.

For det andre var formuleringen i tilstandsrapporten uheldig, og nemnda var enig med kjøperen i at den kunne leses som at eierskap fulgte med. Men den var mindre fremtredende og hadde ikke noe eget gårds- og bruksnummer. Den måtte leses sammen med resten av informasjonen.

For det tredje hadde meglerens SMS før budrunden sagt uttrykkelig at salget bare omfattet ett gårds- og bruksnummer. Da kunne ikke nemnda se at det var gitt uriktige opplysninger om at parsellen ved siden av var med.

Kjøperen viste til gamle dokumenter fra 1936 og 1939 som knyttet parsellen til eiendommen. Nemnda mente at det ikke avgjorde saken. At parsellen fulgte med ved det første salget, betyr ikke at den følger med senere salg når det er sagt tydelig hva som selges. Nemnda var usikker på om kjøperen kjente til dokumentene før han la inn bud, men det fikk ikke betydning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ser på alle opplysningene samlet, ikke bare den ene setningen som kan misforstås. Skriver salgsoppgaven eller megleren tydelig hva som er omfattet av salget, kan en løs formulering i tilstandsrapporten ikke alene gjøre opplysningen uriktig.

Er du usikker på om en tomt, parsell eller rettighet følger med, må du undersøke det før du byr. Kjøperen tapte her fordi han ikke med rimelighet kunne forutsette at eierskapet var med uten å sjekke nærmere.

Kort oppsummert

• Kjøperen trodde en strandparsell fulgte med, men eiendommen hadde bare en tinglyst bruksrett til fellesstranden.
• Salgsoppgaven og meglerens SMS var tydelige, og en uheldig setning i tilstandsrapporten var ikke nok.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 250 000 kroner.