Søppel på hyttetomt og unntak for rydding: medhold (FinKN 2022-1086)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Vestlandet fra 1970, solgt som den er for 590 000 kroner. Kjøperen overtok 15.3.21. I salgsoppgaven ble tomten beskrevet som en noe tilgrodd naturtomt på omtrent 950 kvadratmeter, i rolige og landlige omgivelser. Selgeren hadde eid hytta siden 1998 og opplyste ikke om noe søppel.

Da kjøperen fjernet slyngplanter og kratt utenfor hytta, kom det frem gammelt hageavfall. Under lå det råtne planker og store mengder restavfall. Jo mer kjøperen gravde, desto mer fant han, blant annet plast, isolasjon, materialkapp og gamle madrasser. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 6.9.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 58 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var det en takstrapport anslo at det ville koste å fjerne søppelet. I tillegg krevde han forsinkelsesrente. Han mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om søppelet.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo kravet. Vilkårene sa at forsikringen ikke dekker krav som følge av dårlig eller mangelfull rengjøring eller rydding av eiendommen. Selskapet mente at det i hovedsak var søppel over bakken, og at dette var rydding. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i utgangspunktet: Et unntak i vilkårene kan holdes mot kjøperen, men selskapet må bevise at det gjelder. Uklare vilkår går normalt ut over selskapet. Nemnda delte seg så i det konkrete spørsmålet.

Flertallet la vekt på omfanget. Kravet kom fra en stor operasjon med minigraver og kranbil. Etter flertallets forståelse gjelder unntaket mindre ryddejobber og rengjøring. Om søppelet lå over eller under bakken var ikke avgjørende. Det viktige var hvor omfattende og krevende fjerningen var.

Flertallet mente også at selgeren hadde et mangelsansvar (§ 3-7). Søppelet stammet fra selgerens egen eiertid , og selgeren hadde derfor ingen rimelig grunn til å være uvitende. Omfanget var stort nok til at det kunne ha påvirket kjøpet. Prisavslaget ble satt til kravet, 58 750 kroner, pluss forsinkelsesrente (§ 4-12).

Mindretallet mente unntaket gjaldt. Det mente søppelet helt eller delvis hadde vært synlig, og at en aktsom befaring burde ha avdekket det. Salg og overtakelse skjedde i vintermånedene, da det er lite løvverk. Mindretallet pekte også på at kjøperen burde ha undersøkt nærmere (§ 3-10). Avgjørelsen ble dermed avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et vilkårsunntak for rydding ikke nødvendigvis stenger for krav om store mengder søppel. Hvor grensen går, kommer an på omfanget og hvor krevende jobben er. Saken viser også at selger kan holdes ansvarlig for forhold fra egen eiertid, selv om selger mener å ha lite kunnskap om detaljene.

Fordi nemnda var delt, er utfallet ikke opplagt i lignende saker. Bilder, dokumentasjon av hvor og hvordan søppelet lå, og en oversikt over hvor stor operasjon som trengtes, veide tungt her.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant mye søppel under planter og kratt på en hyttetomt og krevde 58 750 kroner.
• Flertallet mente unntaket for rydding ikke gjaldt fordi jobben var stor, og at selgeren burde kjent til forholdet.
• Kjøperen fikk medhold under dissens, og selskapet måtte betale prisavslag og forsinkelsesrente.