Nytt krav etter forlik om varmeanlegg: ikke medhold (FinKN 2023-605)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2001, solgt som den er for 3,25 millioner kroner og overtatt i november 2021. Salgsoppgaven opplyste at boligen hadde vannbåren varme og vedfyring. Etter overtakelsen fikk kjøperen problemer med varmeanlegget. Varmen lot seg ikke regulere, og anlegget sto konstant på omtrent 20 grader.

Kjøperen tilkalte to rørleggere. Den første fant problemer med flere aktuatorer (styringsmotorene som åpner og lukker varmen i hver krets) og en ødelagt sikkerhetsventil. Den andre fant at romtermostatene ikke stemte med samlestokken (fordelingsskapet for varmerørene), mulig feilkobling på tur og retur, vannlekkasje i skapet og en åpen elboks. Han anbefalte ikke å utbedre anlegget. Det var over 20 år gammelt, det ville kreve mange timer med feilsøking, og det var risiko for at det ikke ville lykkes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 23. mars 2022, med et krav på 35 000 kroner. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), tilbød 10 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Kjøperen aksepterte 22. juni 2022.

Et halvt år senere skrev kjøperen at flere deler av anlegget også var defekte. Rørleggeren hadde tatt omtrent 21 000 kroner, og anlegget virket fortsatt ikke. Kjøperen mente at forliket bare gjaldt samlestokken og aktuatorene, som var det rørleggeren hadde sagt måtte skiftes. Selskapet mente at forliket omfattet alle forhold i reklamasjonen, og at kjøperen hadde risikoen for usikkerheten.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt bare om forliket stengte for nye krav. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting var avgjørende.

For det første ordlyden. Kjøperen hadde akseptert et fullt og endelig oppgjør for de forholdene som var omtalt i reklamasjoner, korrespondanse og skaderapporter på det tidspunktet. Tilbudet gjaldt kjøperens reklamasjon over defekt vannbåren varme, og den var ikke begrenset til enkelte deler. Den gjaldt anlegget generelt.

For det andre visste kjøperen at omfanget ikke var avklart. Rørleggeren hadde sagt at det ville kreve mye feilsøking og at utbedring kunne mislykkes.

For det tredje tok kjøperen ikke noe forbehold. Kjøperen kunne ha undersøkt nærmere før avtalen ble inngått, eller tatt et konkret forbehold i forliket for det som ikke var avklart.

Nemnda mente derfor at alle feil og utbedringskostnader ved varmeanlegget var omfattet av forliket. Kjøperen nådde ikke frem med det nye kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med formuleringen fullt og endelig oppgjør normalt stenger for krav om samme forhold, også når det viser seg at skaden var større. Den som forliker før omfanget er klart, tar selv risikoen for at det blir dyrere.

Den viser også at forliket tolkes ut fra hva reklamasjonen gjaldt. Ønsker man å begrense forliket til bestemte deler, må det stå tydelig i avtalen.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk 10 000 kroner som fullt og endelig oppgjør for feil ved et vannbårent varmeanlegg i en enebolig fra 2001.
• Et halvt år senere krevde kjøperen mer, fordi flere deler av anlegget var defekte.
• Nemnda mente forliket omfattet hele anlegget, og selskapet fikk medhold.