Ny runde om nyere enebolig fra 2010: delvis medhold (FinKN 2023-215)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2010, solgt for 13 400 000 kroner ved kontrakt datert 11.11.16. Kjøperen overtok 1.3.17. Boligen var da 7 år gammel. Alle bygningsdeler i tilstandsrapporten hadde TG 1 (den beste tilstandsgraden, med bare svake tegn til slitasje), og det var ikke gitt risikoopplysninger av betydning.

Kjøperen fant en rekke feil etter overtakelsen, og saken ble først behandlet av nemnda i en tidligere avgjørelse (FinKN 2021-643). Den gang var konklusjonen at feilene ikke utgjorde en vesentlig mangel, men nemnda kalte det et grensetilfelle.

Etter dette oppdaget kjøperen enda flere skader. Det var råte i toppsvillen (nederste tverrgående bjelke i veggen) i en yttervegg mot terreng, og fukt i en kjellerbod. En fagkyndig rapport viste at vann trengte inn fra terrassen over, som var tekket med en membran (tett duk). Utbedringen av terrassen ble anslått til 188 849 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la de nye kostnadene til de gamle og krevde 488 661 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen viste til at kostnadene nå samlet utgjorde 3,65 % av kjøpesummen, at boligen var ny, og at tomteverdien utgjorde en stor del av kjøpesummen. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var AmTrust.

Selskapet mente at avviket ikke var stort nok til å regnes som vesentlig, og at tomteverdien ikke kunne ses helt bort fra. Den utgjorde uansett en mindre andel av kjøpesummen enn i saken kjøperen viste til.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var en vesentlig mangel, og nemnda var enig. Loven krever et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-9). To ting var avgjørende.

For det første er en utbedring på 3,65 % i det nedre sjiktet av det som tidligere er akseptert. Men når det er tungtveiende kvalitative forhold, betyr prosentene mindre. Boligen var ny, og alle bygningsdeler hadde TG 1. Det var ikke gitt risikoopplysninger som kunne forberede kjøperen på slike feil.

For det andre falt konstruksjonsfeil og følgeskader som følge av betydelig svikt utenfor den vanlige risikoen en kjøper må godta ved å kjøpe «som den er». Skadebildet var markant upåregnelig for en så ny bolig.

Ved utmålingen mente nemnda at selskapet hadde rett i at det skulle trekkes noe for standardheving og forlenget levetid, siden terrassen får en ny membran og andre nye deler. Prisavslaget ble derfor satt skjønnsmessig til 450 000 kroner, ikke 488 661 kroner (§ 4-12). Forsinkelsesrente fra kravet ble fremsatt tilkjennes også. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en sak som først tapes, ikke alltid er avgjort for alltid, når nye skader senere dukker opp. Nemnda så på de samlede kostnadene og på hva som var påregnelig i en ny bolig.

Den viser også at prosenten av kjøpesummen ikke er hele bildet. For en nyere bolig med god tilstandsgrad og uten risikoopplysninger kan en lavere prosent være nok. Samtidig får kjøperen sjelden hele beløpet, for når gamle deler byttes med nye, trekkes det fra.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2010 med flere feil som først ikke var nok for en vesentlig mangel, og så skader i yttervegg og terrasse. Kravet var 488 661 kroner.
• Nemnda mente feilene samlet var en vesentlig mangel, selv om utbedringen var 3,65 % av kjøpesummen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble 450 000 kroner.