Nedgravd søppel og avkortning i fritidsbolig: delvis medhold (FinKN 2022-73)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Halden, oppført i 1978 og solgt i 2018 i den stand den var i. Selgeren hadde eid eiendommen siden 2000. Ved salget lå det et prospekt, en tilstandsrapport og en egenerklæring (skjema der selger svarer på det han vet om eiendommen). Prospektet fortalte at selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler etter avhendingsloven), og at den dekket ansvar opp til salgssummen, likevel høyst 10 000 000 kroner. Ingen av spørsmålene i egenerklæringen gjaldt det som kom frem senere.

Den 25.5.21 reklamerte kjøperen på store mengder søppel som lå nedgravd på tomten. Bilder viste møbler, kjøkkendeler, elektroniske apparater, lamper, en grill og brusbokser med datostempel fra selgerens eiertid. Kjøperen la frem et pristilbud på 329 375 kroner for å rydde opp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 342 625 kroner. Av dette var 329 375 kroner utbedringskostnader etter tilbudet og 12 000 kroner kjøperens egen innsats. I tillegg kom forsinkelsesrente.

Selskapet innrømmet ikke at det var ansvarlig i det hele. Det mente at selgeren hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger da forsikringen ble tegnet, og at selskapet derfor kunne avkorte (redusere) ansvaret. Selskapet avslo først kravet fullt ut, med avkortning på 100 %.

Kjøperen mente at selskapet ikke kunne kutte ansvaret overfor ham. Han viste til at selskapet i brosjyrer og på nettsiden lovet en «likvid motpart» som garanterer utbetaling ved et rettmessig krav mot selger. Selskapet kunne heller kreve pengene tilbake fra selgeren. Han mente også at selskapet burde ha spurt om ufaglært arbeid på uteområder i egenerklæringen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at selgeren hadde gitt for dårlige opplysninger og at det forelå en mangel etter § 3-7 i avhendingsloven. I en parallell sak, FinKN 2022-72, hadde nemnda satt avkortningen overfor selgeren til 75 %. Det spørsmålet som gjensto her, var om selskapet kunne bruke samme avkortning mot kjøperen. Nemnda delte seg.

Flertallet svarte ja. Kjøperen kan kreve direkte fra selskapet, men selskapet kan gjøre de samme innsigelsene gjeldende mot ham som mot selgeren (§ 7-6 fjerde ledd i forsikringsavtaleloven). Dette følger av lovteksten, tidligere praksis og rettspraksis. Flertallet mente at markedsføringen kunne ha skapt en forventning, men at den ikke kunne lese inn at loven ikke gjelder. Villedende markedsføring kan etter omstendighetene være brudd på markedsføringsloven, men det endret ikke avtaleforholdet. Selskapet kunne nok ha nevnt avkortningsregelen i prospektet, men den brukes sjelden og passer dårlig i en kort oppsummering.

Mindretallet mente at selskapet hadde gitt fra seg retten til å avkorte overfor kjøperen. Selskapet hadde bygget opp produktet slik at kjøperen fikk klare forventninger om full dekning. Prospektet, kjøpekontrakten, vilkårene og informasjonsmaterialet nevnte ikke noen avkortning overfor kjøper.

En samlet nemnd var likevel enig i at det er uheldig at markedsføringen kan gi inntrykk av at utbetaling er garantert. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligselgerforsikring ikke alltid dekker hele kravet. Hvis selgeren har gitt ufullstendige opplysninger da forsikringen ble tegnet, kan selskapet redusere ansvaret, og reduksjonen gjelder også overfor kjøperen.

Den delen av kravet som selskapet ikke dekker, må rettes mot selgeren. Reklamen og brosjyrene til selskapet endret ikke dette, selv om nemnda kalte formuleringene uheldige.

Kort oppsummert

• Nedgravd søppel på tomten til en fritidsbolig fra 1978 ga kjøperen et krav på 342 625 kroner.
• Selskapet kunne avkorte ansvaret med 75 %, også overfor kjøperen, fordi selgeren ikke hadde gitt riktige opplysninger ved tegningen.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda var delt, og mindretallet mente selskapet hadde mistet retten til å avkorte.