Manglende isolasjon i totalrenovert bolig: ikke medhold (FinKN 2022-859)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955, solgt for 1,9 millioner kroner og overtatt i mai 2019. Salgsdokumentene sa at boligen hadde vært gjennom omfattende oppgraderinger inne og ute og kunne regnes som totalrenovert. Arbeidet var gjort mellom 2009 og 2015. Det sto også at boligen var ribbet inn til stenderverket (den bærende veggstrukturen) med etterisolering og nye overflater. Ny kledning, nye vinduer og nytt tak var nevnt.

Kjøperen oppdaget museaktivitet i boligen og åpnet etasjeskillet. Der var det ingen isolasjon, og der kjøperen så etter, heller ingen dampsperre (en plastfolie som hindrer fuktig inneluft i å trekke inn i konstruksjonen). Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 16. februar 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 419 980 kroner, inkludert taksering, pluss renter. Han mente at en totalrenovering normalt gir nye konstruksjoner som følger dagens krav. Det var derfor klart avvik fra det han kunne forvente at etasjeskillene sto urørte.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente det ikke var opplyst om én enkelt totalrenovering, men om flere oppgraderinger som til sammen kunne kalles det. Det var ikke opplyst om arbeid på etasjeskillet. Selskapet pekte også på at rapporten opplyste om skjevheter i gulvet, og at isolasjon fra 1955 var normalt for den tiden. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Kostnadene lå på omkring 22 % av kjøpesummen, men det var ikke avgjørende. Først må det være et avvik fra det kjøperen kunne forvente (avhendingsloven §§ 3-1 og 3-10). Nemnda fant ikke det.

Tre forhold talte for selskapet. Det var ikke opplyst at hele boligen var totalrenovert. Det var opplyst om flere konkrete arbeider. Opplysningen om at boligen var ribbet inn til stenderverket med etterisolering gjaldt veggene, og prospektet nevnte etterisolering av ytterveggen. Ingenting sa konkret at etasjeskillene var renovert med isolasjon og dampsperre.

Etasjeskillene i første etasje hadde dessuten TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi målt avvik var 10 til 20 mm på kontrollerte steder. Det talte mot at de var nye.

Kjøperen kunne derfor vente en bolig i god stand med omfattende oppgraderinger, men ikke at etasjeskillene var fullt oppgradert. Når det ikke var avvik fra avtalen, kom heller ikke kostnadene inn i vurderingen av om noe var vesentlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet totalrenovert ikke alene gir rett til å forvente alt nytt. Det er de konkrete opplysningene om hva som er gjort, som setter grensen. Er isolering nevnt for veggene, gjelder forventningen veggene.

Saken viser også at kostnaden ikke hjelper hvis det først ikke er et avvik fra det som ble avtalt. For en bolig fra 1955 kan eldre løsninger i deler av konstruksjonen være i tråd med det kjøperen måtte regne med.

Kort oppsummert

• Etasjeskillet i en enebolig fra 1955, solgt som totalrenovert, manglet isolasjon og dampsperre.
• Nemnda mente opplysningene gjaldt konkrete arbeider og ikke etasjeskillene, så det var ikke et avvik fra det kjøperen kunne forvente.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig.