Lekkasje i vinterhage i enebolig fra 1890: delvis medhold (FinKN 2022-1034)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet oppført i 1890, solgt som den er for 3,1 millioner kroner ved kontrakt datert 29.6.21. Kjøperen overtok 1.8.21. Tilstandsrapporten opplyste om en delvis overbygd og delvis innglasset terrasse på omtrent 50 kvadratmeter, med nytt glasstak over deler av den fra 2017. Taket fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad, uten avvik). I egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter i terrasse eller tak. På spørsmål om ufaglært arbeid svarte selgeren ja og skrev at venner hadde hjulpet til på dugnad med blant annet maling og vinterhagen.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 17.12.21 etter å ha oppdaget at det rant vann inn i vinterhagen. En takstmann fant at lekkasjene skyldtes manglende tetting mellom skjøtene, og at fuktskjolder i treverket tilsa at det hadde lekket over lengre tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 245 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var anslaget for å skifte glasstaket, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren kjente til lekkasjen og holdt tilbake opplysninger om den (§ 3-7), og at kjøperen ikke var blitt fortalt om den muntlig.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Selgeren forklarte at han hadde sagt fra muntlig, at lekkasjen var synlig på visningen, og at kjøperen uansett skulle rive terrassen og bygge ut. Selskapet mente også at opplysningen ikke hadde virket inn på avtalen (innvirkningsvilkåret), fordi kjøperen var blitt fortalt at vinterhagen var laget med egeninnsats.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, men at opplysningen ikke hadde virket inn på avtalen. Nemnda kom til et annet resultat på det siste punktet. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var det opplysningssvikt. Selgeren kjente til lekkasjen, og skjemaet spurte om utettheter i tak og terrasse. Nemnda behandler saker skriftlig og har bare indirekte bevis. Da må tvil om hva som ble sagt på visningen gå ut over selskapet.

For det andre virket opplysningen inn på avtalen. Dugnadsopplysningen var generell og knyttet seg i liten grad til taket i vinterhagen. Det sto heller ikke hva arbeidet gikk ut på. Samtidig hadde selgeren gitt konkrete positive opplysninger om glasstaket: TG 1 og nytt fra 2017. Kostnaden for utbedringen var også høy. En dugnadsopplysning er noe annet enn å si at det lekker, som selgeren visste.

For det tredje ble prisavslaget satt til 200 000 kroner. Nemnda tok utgangspunkt i kjøperens krav og gjorde et skjønnsmessig fradrag. Kjøperen kunne ikke helt se bort fra at noe ved vinterhagen var gjort med egeninnsats, og skiftet av et tak gir også et nyere tak enn det kjøperen hadde krav på. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Selskapet hadde tatt et uklart forbehold om at kjøperen kunne ha reklamert for sent, men nemnda mente det ikke var anført tydelig og gikk ikke nærmere inn på det (§ 4-19).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell opplysning om dugnadsarbeid ikke fritar selgeren for å opplyse om en kjent lekkasje. Jo mer konkrete positive opplysninger salgsdokumentene gir om en bygningsdel, desto mindre kan en generell dugnadsopplysning gjøre. Prisavslaget kan likevel bli lavere enn kravet når nemnda trekker fra for egeninnsats og for at en ny løsning er bedre enn den gamle.

Kort oppsummert

• Selgeren kjente til lekkasjen i vinterhagen, men skrev bare om dugnadsarbeid.
• Nemnda mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger som virket inn på avtalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 200 000 kroner, mot kravet på 245 000 kroner.