Lekkasje fra veranda i tomannsbolig fra 2003: kjøper tapte (FinKN 2023-657)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig på Østlandet, oppført i 2003. Den ble solgt for 4,85 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 4.12.18 og overtatt 14.2.19. Salgsoppgaven beskrev en stor veranda, flere terrasser og en balkong.

I verdi- og lånetaksten sto det under merknader at det var synlige skjolder i puss nedenfor nedløpet fra verandaen, trolig på grunn av utettheter rundt nedløpet. Videre sto det at fukten bare lå i pussen og ikke gikk videre inn i konstruksjonen. Selgeren hadde bodd i boligen siden 2013. I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på spørsmålet om utettheter, og skrev at utettheter ga skjolder i murpussen under verandaen.

Den 13.10.22 skulle en håndverker rette opp noen fliser, og da ble det oppdaget en feil i utførelsen av verandaen som hadde ført til lekkasje. En rapport fra november 2022 viste at vann hadde kommet ned bak et beslag i en overgang, fordi limforbindelsen mellom beslaget og membranen med tiden ble utett. Rapporten kalte dette en byggefeil. Skadene var i pussen på ytterveggen under verandaen. Ifølge rapporten var det ikke tegn til skader inne i veggkonstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 397 912 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Beløpet var et pristilbud på utbedringen. Kjøperen mente at opplysningene ga inntrykk av at det bare var skader i pussen, og at de derfor var uriktige. Kjøperen mente også at avviket uansett var vesentlig.

Selskapet avslo. Det mente at opplysningene ikke var uriktige, og at det ikke var en vesentlig mangel, siden det var opplyst om utettheter ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det ikke var en mangel, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var utettheter fra verandaen tilstrekkelig opplyst. Både taksten og egenerklæringen nevnte dem. At årsaken viste seg å være en annen enn det taksten antok, endret ikke det. Takstmannen hadde tatt forbehold ved å skrive at årsaken trolig var nedløpet, og opplysningen var derfor ikke så konkret at den ble uriktig da årsaken var en annen.

For det andre var det ikke dokumentert at skadene gikk lenger enn pussen. Rapporten viste skader bare i pusslaget.

For det tredje var ikke avviket vesentlig. Nemnda så ikke bort fra at kostnadene var høye, men mente at avviket lå innenfor det kjøperen kunne forvente når opplysningene ble sett samlet. En vesentlig mangel forutsetter et utvilsomt avvik. Når salgsdokumentene har opplyst om en feil som gir grunn til bekymring, forventes det at kjøperen undersøker nærmere. Gjør kjøperen ikke det, bærer kjøperen selv risikoen for at feilene er større enn antatt. Nemnda pekte også på at det var uklart hvorfor pristilbudet lå så mye høyere enn takstmannens anslag på 215 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om utettheter kan gjøre det vanskelig å kreve noe senere, selv om skaden viser seg å ha en annen årsak enn den som ble antatt. Det som teller, er at du ble gjort oppmerksom på problemet.

Får du opplyst om en feil som gir grunn til bekymring, taler det for at du bør få en fagperson til å undersøke årsaken og kostnaden før kjøpet.

Forbehold som ordet trolig i en rapport gjør at opplysningen ikke regnes som en påstand om hva som er årsaken.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra verandaen skyldtes en byggefeil i en overgang, men det var opplyst om utettheter og skjolder i pussen ved salget.
• Nemnda mente at opplysningene ikke var uriktige og at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 397 912 kroner.