Rente etter takmangel i enebolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2026-251)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960 i Troms, solgt «som den er» for 8,5 millioner kroner i 2021. Etter overtakelsen reklamerte kjøperne (meldte skriftlig fra om feil) på flere forhold. Denne saken gjaldt ikke selve mangelen. Den handlet om taket, der kjøperne hadde oppdaget varmekabler i takrennene og mistenkte lekkasje av varme eller for dårlig lufting.

Partene ble enige om at taket hadde en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom i november 2025 til at kjøperne hadde krav på 500 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Selskapet godtok det og betalte beløpet. Det som gjensto, var forsinkelsesrenten: fra hvilken dato den skulle løpe.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne ville ha renter fra 30 dager etter den første e-posten, sendt 21.3.22. Der stod det at det ble reklamert over de oppdagede forholdene. Subsidiært (som et fall-tilbake-krav) mente de at renten begynte 30 dager etter en e-post 20.2.23 med bilder av isdannelse på taket. De viste til at nemnda tidligere har regnet en nøytral reklamasjon uten beløp som et påkrav (skriftlig krav om betaling).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente renten først begynte å løpe 30 dager etter 13.9.23. Da fremsatte kjøperne et konkret krav om prisavslag på 350 000 kroner. Tidligere e-poster sa ikke hva som skulle betales, hva avviket var eller hva selskapet kunne være ansvarlig for. Kjøperne ville kunne tape på uklarheten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatet. Etter renteloven § 2 løper renten fra 30 dager etter at kreditor har sendt skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Nemnda la til grunn tre ting.

For det første kan en nøytral reklamasjon være et påkrav. Men da må det fremgå at betaling kreves, og et pengekrav må være det mest nærliggende utfallet hvis reklamasjonen tas til følge. Et beløp trenger ikke å stå der.

For det andre var e-posten fra 21.3.22 bare en mistanke om årsaken til varmekablene og en bønn om opplysninger fra selger. Den fra 20.2.23 sendte bilder og sa at saken ville følges opp. Ingen av dem var en oppfordring om å betale.

For det tredje kom det første påkravet 13.9.23, sammen med en skaderapport etter befaring. Renten løp derfor fra 30 dager etter den datoen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperne nådde ikke frem med kravet om tidligere renter. Saken viser at det ikke er nok å melde fra om en mistanke. Skal du ha renter fra tidlig i prosessen, må henvendelsen fremstå som et krav om betaling, for eksempel prisavslag, erstatning eller heving.

En tidlig reklamasjon har fortsatt en funksjon, fordi den bevarer retten til å klage. Men den setter ikke nødvendigvis renteuret i gang.

Kort oppsummert

• Partene var enige om mangelen ved taket og et prisavslag på 500 000 kroner. Striden gjaldt bare når renten startet.
• Nemnda mente at de to første e-postene bare var mistanker og spørsmål, ikke påkrav med oppfordring om å betale.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperne nådde ikke frem med kravet om renter fra 2022.