Trukket forlikstilbud, skjev bolig fra 1937: ikke medhold (FinKN 2023-375)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1937, solgt for 4 600 000 kroner og overtatt 12. mai 2021. Salgsoppgaven fortalte at deler var renovert, men også at det måtte påregnes vedlikehold og modernisering. Tilstandsrapporten ga flere gulv og himlingen i andre etasje TG 2 eller TG 2-3 (tegn til avvik). Den opplyste om sig og et høydeavvik i himlingen i loftstuen, og at en skillevegg der var fjernet tidligere. I egenerklæringen hadde selgeren krysset av for skjevheter i gulv og tak.

I oktober 2021 fjernet kjøperen et stort skap i loftstuen. Da oppdaget hun at skapet var bygget opp med klosser for å stå rett, på grunn av skjevheter i etasjeskillet. En takstmann målte en høydeforskjell på omtrent 6 cm i gulvet og fant at en vegg var fjernet uten at bæringen var sikret. Han anslo utbedringen til 255 375 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken hadde to deler. Kjøperen mente først at det var inngått en bindende avtale om forlik. Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, hadde nemlig sendt et brev med tilbud om 150 000 kroner i oppgjør. Sju minutter senere trakk det tilbudet tilbake og sa at det var sendt ved en feil. Kjøperens representant svarte etter et kvarter at tilbudet var mottatt og skulle gjennomgås, og tre dager senere ble det akseptert. Kjøperen mente at tilbakekallet kom for sent.

Kjøperen mente dessuten at det uansett var en mangel: selgeren skulle ha fortalt om inngrepet i den bærende konstruksjonen, og skjevhetene var et vesentlig avvik. Kravet var prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 255 375 kroner, pluss rente. Selskapet mente at det ikke fantes noen bindende avtale, at tilbudet hørte til en annen sak og var sendt ved en feil, og at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne tilbudet trekkes tilbake. Det var et faktisk tilbud, men en regel i avtaleloven lar avsenderen trekke et løfte tilbake hvis det er særlige grunner og mottakeren ikke har innrettet seg etter det. Kjøperen hadde ikke innrettet seg. Tilbudet var trukket tilbake etter bare sju minutter, og det var ikke gjennomgått med henne. Listen over mangler i brevet stemte dessuten ikke med det hun hadde klaget på. Det var en feil på et sentralt punkt, og den ga grunn til å reagere.

For det andre var det ikke bevist at selgeren visste mer enn hun opplyste. Nemnda fant ingen holdepunkter for at hun kjente til inngrepet i den bærende konstruksjonen.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel. Kostnaden var omtrent 5,5 prosent av kjøpesummen, og nemnda godtok at størrelsen var nok. Men en bolig fra 1937 kan ha mye skjult feil, og salgsmaterialet varslet uttrykkelig om sig og skjevheter. Det som ble funnet, var ikke stort mer alvorlig enn det som var signalisert. Misforholdet må være utvilsomt, og det var det ikke her. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlikstilbud som er trukket tilbake med en gang, ikke nødvendigvis binder motparten, selv om du senere sier ja. Den viser også at risikoopplysninger om skjevheter og sig kan gjelde også når skadene viser seg å ha en annen årsak enn du trodde. Særlig i en eldre bolig skal det mye til før feil regnes som et vesentlig avvik.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en fjernet vegg og skjevheter i etasjeskillet i en bolig fra 1937 og krevde 255 375 kroner.
• Et forlikstilbud på 150 000 kroner ble trukket tilbake etter sju minutter, og nemnda mente at tilbakekallet var gyldig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem: verken forliket eller mangelskravet.