Forlik stengte for nye krav i enebolig fra 1898: ikke medhold (FinKN 2022-278)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1898, totalombygget i 2000. Den ble solgt som den er (uten garanti for standen) for 3 850 000 kroner i mai 2019 og overtatt i august samme år. Tilstandsrapporten ga takrenner TG 3 og blant annet krypkjeller, innvendig trapp, pipe, etasjeskille, kjøkken og bad TG 2. Vannet kom fra brønn, og det ble opplyst om god vannkvalitet. Selgeren hadde fortalt om stokkmaur på balkongen i 2016, litt sukkermaur om våren og noen mus i feller på kaldloftet.

Etter overtakelsen reklamerte (varslet) kjøperen om ti forhold, fra el-anlegg og bad til nabogrense, vannkvalitet og skadedyr. Både kjøperen og selskapet innhentet rapporter fra fagkyndige.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først 1 241 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), gjennom advokat. Selskapet tilbød 270 000 kroner, og senere 450 000 kroner. Tilbudet ble formulert som et oppgjør for alle de reklamerte forholdene, og det skulle være fullt og endelig. Kjøperen aksepterte 15. juni 2021 uten forbehold.

Kort tid etter klaget kjøperen til nemnda. Et nytt pristilbud satte de samlede kostnadene til 5 334 375 kroner, og kjøperen mente selskapet måtte betale mer. Selskapet svarte at saken var endelig forlikt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at kjøperen ikke kunne kreve mer, og la vekt på fire ting.

• Ordlyden. Tilbudet sa uttrykkelig at 450 000 kroner var fullt og endelig oppgjør for alle de reklamerte forholdene, og kjøperen aksepterte det uten forbehold.
• Hva som var omfattet. Alle krav som springer ut av de samme forholdene, ligger innenfor forliket. Hvis kostnadene senere viser seg å bli høyere enn forutsatt, er det begge parters risiko.
• Ingen nye forhold og ingen forbehold. Kjøperen hadde ikke vist at det var snakk om nye mangler uten sammenheng med den forlikte saken, og det var ikke tatt forbehold som begrenset forliket.
• Ingen grunn til å sette forliket til side. Nemnda så ikke grunnlag for å endre avtalen etter avtaleloven § 36 (en regel som lar en domstol eller nemnd endre en avtale som er urimelig).

Kjøperen var dessuten representert av advokat under forhandlingene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik er bindende, også når prisene senere viser seg å bli høyere enn det som lå til grunn. Sier tilbudet «fullt og endelig oppgjør», regner nemnda med at saken er avsluttet for alle de forholdene du har reklamert på.

Vil du holde noe utenfor, må du ta uttrykkelig forbehold da du aksepterer. Nemnda ser bare på nye krav hvis de gjelder andre forhold enn dem forliket omfattet. Kostnadene kan bli vurdert før forliket inngås, og ikke etterpå.

Kort oppsummert

• Kjøperen godtok 450 000 kroner som fullt og endelig oppgjør for mange reklamerte feil i en bolig fra 1898.
• Nye pristilbud viste langt høyere kostnader, men gjaldt de samme forholdene, og det var ikke tatt forbehold.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og forliket sto fast.