Foreldet krav om fukt i bod i leilighet fra 1994: ikke medhold (FinKN 2022-34)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1994. Den ble solgt som den er for 6 350 000 kroner, med kontrakt i mai 2017 og overtakelse 14. juni 2017. Salgsoppgaven nevnte en egen bod i kjelleren. I egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om fukt i kjeller. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2015.

Kjøperen reklamerte (varslet om mangler) første gang på telefon i juli 2017, om arbeid ved kjøkkenet som var utført av ufaglærte. Kjøperen nevnte samtidig dårlig utført arbeid på badet. Selskapet ba om sakkyndig dokumentasjon.

I januar 2019 reklamerte kjøperen på nytt, nå på e-post. Denne gangen gjaldt det fukt i boden, i tillegg til bad og kjøkken. Selskapet svarte at det ikke var avvik fra det avtalte i boden, og ba om et samlet og dokumentert krav. Selskapet ba om mer dokumentasjon også i mai 2019.

I juni 2020 sendte selskapet et varsel om foreldelse. Foreldelse betyr at kravet mister sin rettslige kraft fordi det har gått for lang tid uten at man har tatt rettslige skritt. Brevet forklarte at foreldelse tidligst ville bli påberopt seks måneder etter brevet, og at kjøperen kunne avbryte fristen ved å ta rettslige skritt eller sende klage til Finansklagenemnda. Selskapet og kjøperen ble senere enige på telefon om å utsette foreldelsen til 31. desember 2020. Kjøperen sendte en fagkyndig rapport i desember 2020, og selskapet svarte i februar 2021 at kravet var foreldet. Kjøperen klaget til nemnda i mai 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken handlet om fukt i boden. Kjøperen mente at selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger om fukt (§ 3-7). Kjøperen hadde også forstått det slik at reklamasjonstiden var fem år, og mente at foreldelsesfristen ikke kunne begynne å løpe før selskapet hadde svart i mai 2019.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), mente at kravet var foreldet. Kjøperen hadde ikke tatt noe skritt som avbrøt fristen før foreldelsen inntrådte 31. desember 2020.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at den alminnelige fristen begynte å løpe ved overtakelsen i juni 2017, og at foreldelsen inntrådte tre år senere. Selv om fristen senere ble utsatt, var kravet foreldet da klagen kom inn i mai 2021.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og la vekt på tre ting.

For det første var klagen mottatt etter den fristen selskapet hadde godtatt, 31. desember 2020. Det var ikke lagt frem noe som tilsa at fristen var utsatt lenger, og saken var heller ikke brakt inn for domstolene.

For det andre var selskapets brev fra juni 2020 meget tydelig. Det sa at kjøperen måtte gjøre noe innen seks måneder for å avbryte fristen, og det forklarte hvilke handlinger som ville avbryte den.

For det tredje mente nemnda at kjøperen selv bærer risikoen når hun har tolket foreldelsesreglene annerledes, både når det gjelder hvor fristen begynner og hvor lang den er. Nemnda hadde forståelse for kjøperens situasjon, men det endret ikke resultatet. Selskapets standpunkt var i tråd med tidligere praksis i saker mot selgerens eierskifteselskap.

Nemnda la til at det som hittil var lagt frem av dokumentasjon, uansett neppe gjorde det sannsynlig at selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger. Dette var en tilføyelse, og saken ble avgjort på foreldelsen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tiden kan avgjøre utfallet, selv før noen har vurdert om boligen har en mangel. Fristen for å kreve noe fra selskapet løper fra overtakelsen. Den stopper ikke av seg selv fordi du og selskapet utveksler brev eller dokumentasjon.

Den viser også at et varsel om foreldelse fra selskapet er noe man må ta på alvor. Har selskapet skrevet hva som avbryter fristen, og når, holdes kjøperen til det.

Til slutt viser saken at en avtale om utsatt frist har en sluttdato. Kommer klagen etter den, er kravet borte, uansett hvor godt det ellers kunne vært begrunnet.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på fukt i boden i en leilighet fra 1994, men klaget først til nemnda i mai 2021.
• Fristen var utsatt til 31. desember 2020, og kravet var da foreldet. Selskapets varsel var tydelig på hva som måtte gjøres.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda vurderte ikke selve fuktspørsmålet.