For smal garasjeplass omtalt som romslig: delvis medhold (FinKN 2022-1064)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireroms selveierleilighet i en bygning fra 1966, solgt som den er for 6,5 millioner kroner ved kontrakt datert 14.11.21. Kjøperen overtok 2.1.22. Salgsoppgaven fremhevet eksklusiv bruksrett til en garasjeplass med opplegg for ladeboks til elbil. Kjøperen så ikke på garasjeplassen under visningen. På spørsmål om størrelsen skal megleren ha svart at plassen var romslig, med plass til ekstra oppbevaring.

Etter at budet var akseptert, fikk kjøperen se garasjen og syntes plassen virket smal. Selgeren opplyste da at den var omtrent 2,03 meter bred og 6,3 meter lang. Selgeren hadde selv brukt garasjen til oppbevaring og latt bilen stå ute. Etter overtakelsen fikk kjøperen bare så vidt parkert en liten personbil, og måtte krabbe ut gjennom bagasjerommet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 22.10.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 375 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), for verditapet, med forsinkelsesrente. Kravet bygget på hva en tilsvarende parkeringsplass ville koste i området. En takstmann mente at plassen ikke under noen omstendighet kunne oppfylle kravet til bredde for en bil av normal størrelse, og anslo verdien av en garasjeplass i området til mellom 350 000 og 400 000 kroner.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det mente at kjøperen ikke hadde undersøkt plassen før avtalen ble inngått. Selskapet mente også at det var unaturlig at selgeren skulle reagere på at en garasjeplass fra 60-tallet var smalere enn dagens standard, og at omtalen som romslig ikke var uriktig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og satte prisavslaget til 300 000 kroner. Nemnda ga tilslutning. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første har selgeren plikt til å opplyse om det selgeren vet, også når kjøperen kunne ha sett forholdet selv (§ 3-10 tredje ledd). Plassen var så smal at selgeren måtte vite at biler av normal størrelse ikke kunne parkeres der. Selgeren hadde selv latt bilen stå ute. At plassen en gang fungerte, hjelper ikke når selgeren visste at det ikke lenger var slik.

For det andre virket opplysningssvikten inn på avtalen (§ 3-7). Parkering er kjøpsmotiverende, og garasjeplassen var sentral i markedsføringen. At kjøperen ikke så på plassen, ble tillagt noe vekt, men er ikke nok. Når det ikke er opplyst noe annet, kan kjøperen regne med at vanlige personbiler kan stå på en parkeringsplass som følger med. Nemnda tok ikke stilling til om det også var en vesentlig mangel.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Prisavslaget skal være forholdsmessig (§ 4-12 første ledd), og beregnes ut fra verdien av boligen med og uten mangelen. Ingen fagfolk hadde uttalt seg direkte om det. Nemnda la vekt på dokumenterte priser for garasjeplasser i området, boligens beliggenhet, og at plassen fortsatt har en verdi selv om den er dårlig egnet til parkering. Kravet på forsinkelsesrente ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren bør fortelle når en parkeringsplass er så liten at den ikke kan brukes til det den er markedsført for, selv om kjøperen kunne ha målt opp plassen. Muntlige opplysninger fra megleren, som at plassen er romslig, skaper forventninger. Prisavslaget følger ikke nødvendigvis prisen på en tilsvarende plass, for en for smal plass har fortsatt en viss verdi.

Kort oppsummert

• Garasjeplassen ble omtalt som romslig, men var for smal for en vanlig bil.
• Nemnda mente selgeren visste dette og skulle ha opplyst om det, selv om kjøperen ikke undersøkte plassen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 300 000 kroner, mot kravet på 375 000 kroner.