Feil fordeling av land og vann på fritidstomt: delvis medhold (FinKN 2022-654)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1890, med uthus og stabbur. Den ble solgt for 1 150 000 kroner i desember 2021, i den stand den var i. Prisantydningen hadde vært 1 550 000 kroner.

Salgsoppgaven opplyste at tomten var på cirka 46 190 kvadratmeter. Av dette skulle cirka 16 000 kvadratmeter være land, og cirka 30 000 kvadratmeter være grunn i en elv. Salgsoppgaven fortalte også om et grustak på deler av eiendommen, med anslått framtidig inntekt på cirka 500 000 kroner. Taksten viste til at hovedverdien i tomten lå i den gjenværende grusen. Tilstandsrapporten oppga samme totalareal.

Mellom budaksepten og overtakelsen oppdaget kjøper at fordelingen ikke stemte. Ifølge opplysninger fra kommunen var landarealet 11 047 kvadratmeter. Resten av totalarealet lå altså i elven. Det samlede arealet var det samme som opplyst.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 282 100 kroner, med renter. Kravet bygde på en gammel uttalelse fra nemnda i en annen sak. I tillegg krevde kjøper 62 156 kroner til advokatutgifter. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøper mente at fordelingen av land og vann var en uriktig opplysning som hadde påvirket kjøpet (§ 3-8), og at avviket var så stort at selger hadde opptrådt særlig klanderverdig (§ 3-3).

Selskapet mente at det ikke var gitt en uriktig opplysning, siden tallene var oppgitt som cirka, og siden totalarealet stemte. Det mente også at opplysningen ikke hadde påvirket avtalen, og at areal i vann gir rettigheter og inntjeningsmuligheter.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på flere ting.

Først valgte den hvilken regel som passet. Spørsmålet gjaldt uriktige opplysninger ved salget (§ 3-8), ikke avvik fra det kjøper kunne forvente av tomten (§ 3-3).

Deretter var det gitt en uriktig opplysning. At tallene var oppgitt som cirka, hindrer ikke ansvar. Landarealet var omkring 30 prosent mindre enn opplyst. At totalarealet var riktig, endret ikke det.

Så spurte nemnda om feilen hadde påvirket avtalen. Her ligger bevisbyrden på selskapet, som må vise at feilen ikke hadde betydning. Nemnda fant at selskapet ikke hadde klart det. Kjøperens verditakst og en uttalelse fra megleren om at land normalt er mer verdt enn vann, veide tungt. Selskapet hadde ikke lagt frem noen sakkyndig vurdering som viste at tomten var like mye verdt.

Til slutt kom beløpet. Kjøperen hadde ikke krav på det som ble krevd, 282 100 kroner. Kjøperens verditakst vurderte akkurat denne eiendommen og satte verditapet til 50 000 kroner. Da måtte den legges til grunn, og nemnda avviste den gamle uttalelsen som kjøper bygde på. Nemnda ga ikke vekt til en uttalelse fra megleren om at verdien var uendret, blant annet på grunn av meglerens tilknytning til saken.

Kjøper fikk også erstatning for advokatutgifter, men bare 30 000 kroner av 62 156 kroner. Nemnda mente resten oversteg det som var rimelig og nødvendig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en opplysning som er oppgitt som cirka, kan være uriktig hvis avviket er stort. Den viser også at det ikke er nok at totalarealet stemmer, når fordelingen har betydning for verdien.

Saken viser samtidig at et medhold kan gi langt mindre enn kravet. Prisavslaget ble bestemt av verditapet dokumentert i en takst for akkurat denne eiendommen, ikke av en sum som var brukt i en annen sak. Har kjøper en konkret verdivurdering, er det den som teller.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga cirka 16 000 kvadratmeter land, men landarealet var 11 047 kvadratmeter.
• Nemnda mente dette var en uriktig opplysning som hadde påvirket kjøpet, selv om totalarealet stemte.
• Kjøper fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av kravet på 282 100 kroner, og 30 000 kroner til advokatutgifter.