Biopeis, sluk og trapp i enebolig fra 2019: ikke medhold (FinKN 2026-639)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2019, solgt «som den er» for 10 875 000 kroner. Salgsoppgaven kalte den en eksklusiv familiebolig med gjennomgående høy standard. Tilstandsrapporten beskrev en nyere bolig som var normalt vedlikeholdt. De fleste bygningsdeler fikk TG 1 eller TG 2 (ingen eller små avvik), og rapporten nevnte flere små avvik, blant annet dører som subbet, glipper i hjørner, en laminatskjøt med glippe og et bad med flislegging som virket ufagmessig. Biopeisen i stuen ble ikke vurdert, og vaskerommet uten sluk fikk TG 3. Selgeren ga ingen konkrete risikoopplysninger om forholdene kjøperen senere tok opp.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på en rekke forhold: en biopeis som ikke var i samsvar med forskriftene og som ikke hadde pipeløp, lukt fra et tørt sluk, en utvendig trapp uten rekkverk, løse fliser i gangen, manglende lekkasjesikring ved en WC og et ventilasjonsanlegg som ikke virket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 282 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Utbedringskostnader i saken lå blant annet på 69 000 kroner for peisarbeid, 137 500 kroner i en takstrapport og 150 000 kroner for ny peis og utbedring av ventilasjon. Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til forholdene og burde ha opplyst om dem, og at biopeisen ikke var egnet som oppvarming av boligen.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, avviste at det var noen mangel. Selskapet mente at kravene helt eller delvis var udokumenterte, og at kjøperen uansett hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde altså ikke frem. Nemnda viste til begrunnelsen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og la til at kjøperens siste innspill ikke ga noe nytt. Saken ble vurdert etter avhendingsloven slik den lød før 2022.

Sekretariatet la vekt på tre ting.

For det første at selgeren ikke hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som påvirket avtalen. Selgeren kunne ikke gjøres ansvarlig etter reglene om opplysningsplikt, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.

For det andre at flere av forholdene var bagatellmessige eller vanlige vedlikeholdskostnader, altså ting en kjøper må regne med i et hus.

For det tredje at de samlede utbedringskostnadene var for lave til at avviket var vesentlig etter avhl. § 3-9 andre punktum. Det er lovens krav for at et hus skal regnes som mangelfullt fordi det er i klart dårligere stand enn kjøperen kunne vente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med enkeltforhold ikke nødvendigvis gir krav, selv om boligen er ny og dyr. Små avvik og vedlikehold veier lite. Når kostnadene til sammen er lave i forhold til boligen, er det vanskelig å få medhold i at boligen er vesentlig dårligere enn kjøperen kunne vente. Avvikene som tilstandsrapporten allerede nevner, gir dessuten sjelden grunnlag for krav. Kjøperen må dokumentere hvert forhold og kostnadene.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2019 solgt for 10 875 000 kroner, med krav om 282 500 kroner for en rekke småfeil, blant annet peis, sluk, trapp og fliser.
• Nemnda mente at selgeren ikke hadde gitt uriktige opplysninger, og at kostnadene var for lave til å utgjøre et vesentlig avvik.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.