Defekt boblebad i falleferdig fritidsbolig: ikke medhold (FinKN 2022-247)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2013, solgt som den er for 1,3 millioner kroner og overtatt i mars 2021. Ved salget var det ikke utarbeidet salgsprospekt, tilstandsrapport eller takst. Kjøperen fikk nettannonsen og egenerklæringen, og dessuten en reklamasjonsrapport fra en tidligere sak. Rapporten mente at bygningen burde rives på grunn av alvorlige feil, og at deler av konstruksjonen holdt på å kollapse. Annonsen omtalte en stor terrasse med jacuzzi og viste minst to bilder av boblebadet.

Etter overtakelsen viste boblebadet seg å være defekt. En fagkyndig fant en sprukket dyse, mest sannsynlig fordi det hadde stått vann i den gjennom vinteren og frosset. Badet var fullskummet, så det var vanskelig å finne alle lekkasjer, og reparasjon ble frarådet. Kjøperen mente derfor at badet måtte byttes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 80 000 kroner etter et fradrag for standardheving. Kostnaden for transport, installasjon og fjerning av det gamle badet var anslått til 100 000 kroner. Kjøperen viste til at slike bad normalt varer i 20 til 25 år, og at kostnaden ved å kjøpe et nytt tilsvarte omtrent 7,7 % av kjøpesummen. Kjøperen mente at man kunne stille høye krav til denne delen av bygget, selv om resten var i dårlig stand.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), viste til at badet var innkjøpt før selgerens eiertid og hadde kostet 20 000 kroner for 7 til 8 år siden. Et slikt bad var etter selskapets syn ikke nok til at boligen var i vesentlig dårligere stand.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og her var to ting avgjørende.

• Forventningene. Badet var verken nytt eller fremhevet som eksklusivt eller kostbart. Uten salgsoppgave eller tilstandsrapport, og med bare to bilder å gå ut fra, var det vanskelig å si hva kjøperen kunne forvente. Nemnda mente uansett at avviket ikke var utvilsomt, og at kostnaden lå under terskelen på ca. 5-6 % som rettspraksis oppstiller for at et avvik skal regnes som vesentlig (avhendingslova § 3-9 andre punktum).
• Feil opplysning. Nemnda vurderte også om det var gitt en uriktig opplysning (§ 3-8) siden badet ikke virket. Partene hadde ikke tatt opp dette, men nemnda mente det ville være for strengt å regne et defekt boblebad i seg selv som en uriktig opplysning. Det ville stilt seg annerledes hvis badet var solgt inn med særlig positive ord eller tilsikrede egenskaper.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en enkeltdel er ødelagt, selv om delen er nevnt i annonsen. Hvor mye du kan forvente, avhenger av hva som ble sagt og vist, og av alder og pris på det du kjøper.

Nemnda så også at hytta samlet sett var i dårlig stand, og det hadde betydning for hva kjøperen kunne vente. Har du kjøpt noe uten tilstandsrapport, får du mindre å støtte deg på når du hevder at noe var bedre enn opplyst.

Kort oppsummert

• Et boblebad på terrassen til en falleferdig fritidsbolig fra 2013 var frostsprengt og defekt. Kravet var 80 000 kroner.
• Nemnda mente kostnaden var under terskelen for vesentlig mangel, og at et defekt boblebad ikke i seg selv er en uriktig opplysning.
• Kjøperen fikk ikke medhold.